Logo KNB.nl
English

Het depot als (schijn)redmiddel

Jaap Grijmans
20170206 Jaap Grijmans 2Jaap Grijmans

Regelmatig wordt ons kantoor geconfronteerd met een verzoek om een depotbedrag in te houden ten laste van één van de partijen bij de overdracht van een registergoed. Dit omdat er een geschil tussen de partijen is geconstateerd en er voor het vinden van de oplossing tijd nodig is.

Zo'n verzoek wordt meestal gedaan vlak vóór (of zelfs tijdens) het passeren van de notariële akte van levering op het notariskantoor. De notaris moet dan in een heel kort tijdbestek een beslissing nemen en zich goed rekenschap geven van de gevolgen voor de partijen en – niet in de laatste plaats – voor zichzelf.

Schriftelijke overeenkomst
Al jarenlang geldt, op basis van ervaring, als devies in dit soort situaties: geen depot zonder schriftelijke depotovereenkomst. Maar al te vaak heeft een notaris zichzelf én de betrokken partijen in een netelige positie gebracht door de afspraken niet goed en niet schriftelijk vast te leggen. Het is belangrijk om te vermelden op welke wijze en onder welke voorwaarden het depot wordt aangehouden, welke kosten daarvoor in rekening worden gebracht en bijvoorbeeld welke rente daarover wel of niet wordt vergoed. Verder is het aan te bevelen om een termijn aan aanhouding van het depot te verbinden.

Gemeenschappelijk terrein
Onlangs speelde een dergelijke kwestie bij ons kantoor. X Beheer bv verkocht een bedrijfsloods aan Y bv. Ter vergroting van de loods was vier jaar voor de verkoop een uitbouw van de loods gerealiseerd op het terrein rond de loods. Dit terrein was gemeenschappelijk eigendom van X Beheer bv en drie naburige bedrijven. De drie mede-eigenaren hadden (de voorganger van) X Beheer bv schriftelijk toestemming gegeven voor de uitbouw van de loods. Juridische overdracht van het stukje grond (circa twee vierkante meter) was echter nooit geregeld.

Impasse
Vlak voor de levering van de loods van X Beheer bv aan Y bv werd overeengekomen dat een bedrag van 10.000 euro op het netto verkoopsaldo in depot werd gehouden onder de notaris. Dit bedrag kon aan verkoper worden uitgekeerd, nadat verkoper de eigendom van het stukje grond van twee vierkante meter van de buren had verworven en (alsnog) aan koper Y bv kon leveren. Echter, na de overdracht van de loods werd duidelijk dat twee van de drie buren weigerden mee te werken aan de (na)levering van het stukje grond, waarna een impasse ontstond. 

Gelukkig was er een schriftelijke depotovereenkomst met een uitwegprocedure via rechterlijke uitspraak. Dat betekent dat bij een patstelling de rechter beslist aan welke partij de notaris het depotbedrag mag overmaken. In veel gevallen luidt echter het devies: liever een depot te vermijden. Regel de zaak vooraf, of stel de levering uit, anders loop je het risico van een schijnzekerheid, met alle gevolgen van dien.