Logo KNB.nl
English

Huis of watertoren?

Nynke Bron
Nynke Bron blokjeRenate Akerboom, kandidaat-notaris

Wat is een woning? Dat weet toch iedereen, zult u zeggen. Maar als een koper overdrachtsbelasting moet betalen bij het aanschaffen van een woning, blijken er toch meerdere antwoorden mogelijk. Koop bijvoorbeeld een woonboerderij met vrijstaande schuur, paardenbak, tuin en erf en u kunt zomaar meer overdrachtsbelasting kwijt zijn dan u van tevoren had gedacht. Hier komt u vaak pas achter bij de notaris, omdat die niet eerder in het project wordt betrokken.

Het tarief van de overdrachtsbelasting verschilt. Bij een woning is het 2 procent, bij een niet-woning 6 procent. Als in een koopovereenkomst het verkochte is omschreven als ‘woonboerderij met vrijstaande schuur, paardenbak, tuin en erf’ moet de koper er rekening mee houden dat zijn nieuwe aankoop mogelijk deels wordt belast als woning en deels als niet-woning.

Woonfunctie
Hoe zit dat dan precies? Het lage overdrachtsbelastingtarief is van toepassing op een onroerende zaak die ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Of daarvan sprake is, hangt onder meer af van het antwoord op de vraag of de bouwkundige aard van het gebouw objectief op een woonfunctie wijst. Met andere woorden: welke functie hadden de ontwerpers en bouwers op het oog? Een huis blijft een huis. Ook als er niet meer in wordt gewoond. Een watertoren blijft een watertoren. Ook als er nu wel in wordt gewoond. Toch zijn daar ook weer uitzonderingen op. Latere ingrijpende bouwkundige wijzigingen die de aard en het aanzien van het gebouw wijzigen, kunnen echter weer wel van invloed zijn.

Meerdere functies en sloopwoningen
En dan heb je nog gebouwen met meerdere functies. Als een gebouw bijvoorbeeld bestaat uit een woon- en winkelpand of boerderij met woongedeelte en stallen, moet de koopsom worden gesplitst. Ook dan heb je dus te maken met verschillende tarieven overdrachtsbelasting. Als een gebouw niet meer geschikt is om als woonhuis te dienen, maar er sprake is van een casco, sloopwoning of fundamenten kan er toch nog sprake zijn van een woning als datgene wat er (nog) staat objectief duidt op een woonfunctie of woonbestemming. Eigenlijk houdt het gewoon in dat een woning die niet meer bewoonbaar is, door de Belastingdienst toch als woning wordt belast. U betaalt dan toch het lage tarief van 2 procent.

Te duur
Even terug naar de vrijstaande schuur, paardenbak, tuin en erf. Als achteraf wordt vastgesteld dat de paardenbak, de schuur met ondergrond en het deel van het terrein dat is ingericht als bos en grasland, niet gekwalificeerd kunnen worden als woning of aanhorigheid bij de woning, moet de koper meer overdrachtsbelasting betalen. De overdrachtsbelasting kan dan wel 20.000 euro hoger uitvallen. Dit kan ervoor zorgen dat de woning eigenlijk te duur is om te kopen. Op dat moment is de zogenoemde obligatoire koopovereenkomst al getekend en kunt u er als koper moeilijk onderuit. Let dus altijd op als daarin staat dat de overdrachtsbelasting voor rekening van de koper is. En bel gerust eerder een notaris.

Verschenen in KNB Nieuwsbrief 1 mei 2017