Logo KNB.nl
English

Woning of niet?

Jaap Grijmans
20170206 Jaap Grijmans 2Jaap Grijmans

Het tarief voor de overdrachtsbelasting bedraagt al lange tijd 6 procent. Sinds 2011 is dit voor woningen en hun ’aanhorigheden’ verlaagd naar 2 procent. Het zal u niet verbazen dat niet voor iedereen duidelijk is onder welk tarief wat precies valt. Het notariaat krijgt geregeld de vraag of sprake is van een heffing van 2 of 6 procent.

Overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde van de onroerende zaak, vaak de koopprijs van het verkochte object. Of dat 6 procent of 2 procent is, scheelt aanzienlijk. Het begrip ‘woning’ valt dan ook vaak in het voordeel van de koper uit, meestal degene die de overdrachtsbelasting dient te betalen. Zo werden kantoorgebouwen snel tot woning getransformeerd door er een toilet met douche en pantry in te zetten. Op die manier werd 4 procent over de waarde bespaard.

Bouwkundige aard
Gelukkig heeft de Hoge Raad recent in een viertal arresten verduidelijkt wanneer sprake is van het woningbegrip. Zo is door de Hoge Raad beslist dat het feitelijke gebruik van het object, bijvoorbeeld gebruik als kantoor, niet bepalend is voor de vraag of sprake is van een woning. Volgens de Hoge Raad moet eerder worden gekeken naar de bouwkundige aard van het object. Vraag is of het oorspronkelijk als woning is gebouwd en of er daarna dusdanige verbouwingen zijn aangebracht die de bouwkundige aard hebben veranderd naar iets anders dan een woning. Soms is dat lastig vast te stellen en is nadere onderbouwing noodzakelijk.

Garage
Bij mij op kantoor hebben wij geregeld stadsvilla’s overgedragen die reeds lange tijd als kantoor in gebruik waren, terwijl toch met succes kon worden verdedigd dat het tarief van 2 procent gold. Verder geldt dat de overdracht van een garagebox, parkeerplaats of tuin ook onder het 2 procent-tarief valt, in het geval dit object als ’aanhorigheid’ bij de woning kan worden beschouwd. Op deze manier kan ook een losse aankoop van een garagebox onder de 2 procent vallen. Dan moet de garage wel ten dienste staan van de woning, bijvoorbeeld door de auto van de eigenaar van de woning daar te stallen.

Schommel
Onlangs werd een woonboerderij met land op ons kantoor overgedragen. Verkoper had op een afgebakend stuk van het land een schommel en een glijbaan voor de kinderen neergezet. Over dit stuk land was 2 procent verschuldigd. Zou verkoper hier paarden hebben staan, dan zou over de waarde van het stuk land 6 procent zijn verschuldigd. Het blijft dus opletten!