Veelgestelde vragen erfpacht

Ja, maar de kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte komen voor rekening van de bank. Dat blijkt opnieuw uit een uitspraak van klachteninstituut Kifid, ditmaal in hoger beroep. De uitspraak van de Commissie van Beroep van Kifid is bindend, en volgt op een uitspraak van de Geschillencommissie van het klachteninstituut die in maart 2022 vergelijkbaar oordeelde.

In deze zaak maakte een huiseigenaar gebruik van de mogelijkheid van de gemeente Amsterdam om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens de bank bracht dit het risico met zich mee dat het bestaande hypotheekrecht van de bank niet mede het gewijzigde recht van erfpacht omvat. Kifid oordeelt echter dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet zo wezenlijk is dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.

De wijziging van het recht van erfpacht brengt voor de bank dan ook een miniem risico met zich mee dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Dit maakt het opstellen van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk, stelt de Commissie van Beroep. Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte van de erfpachter verlangt, dan moet zij hier zelf de kosten voor betalen.

Nee. De erfpachtopinie ziet, als uitwerking van de 'Criteria voor financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 2013', uitsluitend op particuliere erfpachtrechten, gevestigd voor 1 januari 2013. Voor particuliere erfpachtrechten van ná 1 januari 2013 wordt geen opinie meer afgegeven, omdat daarbij het KNB model (BEP02) gebruikt dient te worden genomen waardoor de opinie niet meer nodig is.

In art. 19 van het model brengt de notaris tot uitdrukking of de akte van uitgifte helemaal overeenkomt met het KNB-model, dan wel of de akte van uitgifte aanvullingen op en/of afwijkingen ten opzichte van het model bevatten.

Banken controleren bij de beoordeling van de financieringsaanvraag niet zelf de integrale akte, maar gaan af op wat de notaris hierover in art. 19 heeft opgenomen. Het is dus belangrijk om al in de concept-akte (die ter beoordeling van de financierbaarheid aan de bank zal worden toegezonden) art. 19 nauwkeurig in te vullen.

Banken beoordelen de financierbaarheid van particuliere erfpachtrechten woonruimte, gevestigd vóór 1 januari 2013 op basis van een de notaris afgegeven 'erfpachtopinie'. Een 'rode' opinie geeft aan, dat het erfpachtrecht in kwestie niet voldoet aan een of meer van de 'Criteria voor financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 2013'.

Het erfpachtrecht is dan in beginsel niet financierbaar. Indien bloot-eigenaar en erfpachter de niet-financierbare ('rode') erfpachtvoorwaarden willen omzetten naar financierbare erfpachtvoorwaarden, kunnen de erfpachtvoorwaarden uit het nieuwe KNB-model als voorbeeld dienen.

Uiteraard is het zaak dat partijen voordat daadwerkelijke aanpassing van de erfpachtvoorwaarden plaatsvindt, bij de bank verifiëren of het gewijzigde erfpachtrecht wél zal worden gefinancierd.

Ja, u dient dit aan te geven in art. 19 van de akte van uitgifte. Banken controleren bij het beoordelen van een financieringsaanvraag niet zelf de integrale akte op conformiteit met het model, maar gaan af op wat de notaris hierover in art. 19 heeft vermeld. Het is dus belangrijk om al in de concept-akte (die ter beoordeling van de financierbaarheid aan de bank zal worden toegezonden) art. 19 nauwkeurig in te vullen.

• Voorbeeld 1
  U heeft in art. 12, in afwijking van lid 1 van het model, opgenomen dat de erfpachter voor overdracht van het erfpachtrecht de toestemming van de bloot-eigenaar behoeft. In art. 19 kiest u vervolgens voor het tweede keuzeblok: ‘De volgende bepalingen in de onderhavige akte wijken af van voornoemd model’, en vult u in dit keuzeblok zowel het betreffende artikel in (art. 12), als ook wat de afwijking inhoudt.
• Voorbeeld 2
  U heeft in uw akte een extra bepaling opgenomen (art. 20), waarin een bepaald gebruiksvoorschrift is opgenomen. In art. 19 kiest u voor het keuzeblok ‘de volgende bepalingen in de onderhavige akte vormen een aanvulling op voornoemd model’, en geeft u aan dat u art. 20 heeft toegevoegd.

De goedkeuring door de NVB van het KNB model impliceert dat alle bij de NVB aangesloten financiële instellingen het model accepteren. De concrete financieringsbeslissing is echter steeds aan de betreffende bank.

Een uitgifte in erfpacht die niet conform het model plaatsvindt, wordt door de bank beoordeeld op basis van haar eigen (individuele) financieringsbeleid. In de besprekingen met NVB en banken over het opstellen van het nieuwe KNB-model is herhaaldelijk aan de orde gesteld, dat de invoering van het nieuwe KNB-model er niet toe moet leiden dat financiering van niet modelconforme uitgiften (zoals bijvoorbeeld Koopgarant, Koopstart, uitgiften van Staatsbosbeheer en Natuurmonumenten) niet langer meer mogelijk is.

Het fiat van de NVB op het KNB model impliceert, dat een uitgifte conform het model in beginsel financierbaar is bij een bij de NVB aangesloten financiële instelling. De concrete financieringsbeslissing (die overigens ook van andere factoren dan de overeengekomen erfpachtvoorwaarden afhangt) is echter steeds aan de betreffende bank. Alleen de bank, niet de notaris, kan cliënten uitsluitsel geven over de financierbaarheid.

Als de vestigingsakte aanvullingen op en/of afwijkingen van het KNB-model bevat, is sprake van een-niet modelconforme uitgifte. Iedere bank hanteert zijn eigen financieringsbeleid ten aanzien van uitgiften, die niet-modelconform zijn. Indien een bank besluit een niet-modelconforme uitgifte te financieren, is het mogelijk dat bij een (opvolgende) overdracht van het erfpachtrecht geen financier gevonden kan worden, omdat die financier geen niet-modelconforme uitgifte wil financieren.

U dient cliënten bij vragen over de financierbaarheid altijd naar de bank te verwijzen; zelf kunt u daar immers geen uitsluitsel of advies over geven.

Het KNB-model erfpacht kan worden gebruikt voor objecten met een gemengde bestemming woon/bedrijfsruimte, mits de gemengde bestemming niet tot gevolg heeft dat de financieringsaanvraag niet langer als 'particuliere financiering' wordt aangemerkt door de bank.

Het KNB model BEP02 ziet, evenals de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013’ op de uitgifte in erfpacht van woningen voor natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ook recreatiewoningen vallen onder het begrip 'woningen'.

De Bancaire richtlijn en het KNB-model zien alleen op uitgiften voor onbepaalde tijd, en ziet vooralsnog alleen op uitgiften door niet-overheden. Onder 'overheid' wordt in dit verband verstaan het Rijk: de Staat, gemeenten, provinciën en waterschappen.

De goedkeuring van het model (BEP02) door de KNB impliceert dat een uitgifte in erfpacht conform het KNB model in beginsel financierbaar is bij een bij de NVB aangesloten financiële instelling. De concrete financieringsbeslissing is evenwel altijd aan de betreffende bank. De notaris kan (uiteraard) over de financierbaarheid geen uitsluitsel geven.