Koopovereenkomst

Ja, het bouwkundig voorbehoud en het voorbehoud van financiering staan standaard in de koopovereenkomst. Deze voorbehouden kunnen om 2 redenen worden doorgestreept: de verkoper stemt er niet mee in of de koper vindt een dergelijk voorbehoud niet nodig. In die gevallen zal het voorbehoud zichtbaar moeten worden doorgehaald in de koopovereenkomst. Op die manier is de koper zich ervan bewust dat de koop mogelijke risico’s met zich meebrengt.

Art. 3:37 BW geldt: aan de hand van de ontvangsttheorie moet worden beoordeeld of een verklaring de verkoper heeft bereikt of wordt geacht te hebben bereikt. Met name lid 3 van dit artikel speelt een rol bij de beoordeling van deze vraag.

Dat hangt af van de staat van de woning. Artikel 7:2 geldt als het pand nog enigszins bewoonbaar lijkt. Een pand is niet bewoonbaar als het karkas niet meer af te sluiten is en voorzieningen als de keuken en badkamer niet bruikbaar zijn. Ga bij twijfel altijd uit van de geldigheid van art. 7:2 BW.

Het antwoord op deze vraag hangt sterk af van de feiten. In de parlementaire geschiedenis staat op verschillende plekken een opmerking hierover:

• Zo wordt een levering binnen de bedenktijd van 3 dagen gezien als een afstand van de bevoegdheid om te ontbinden zo al niet als rechtsverwerking. Opgemerkt wordt dat de notaris in zo'n geval op grond van zijn ambtsplicht de koper moet vragen of deze zich bewust is van de ontbindingsmogelijkheid en hem daarover informeren.
• Ook wordt opgemerkt dat denkbaar is dat de koper uit eigen beweging afstand doet van de bedenktijd. Zijn adviseurs zullen hem hiervan moeten weerhouden. Blijft de koper toch hierop staan? Dan moet één en ander duidelijk uit de akte blijken.
• Het is in elk geval in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van de bedenktijd dat de koper na aansporing door de verkoper afstand daarvan doet.

In alle gevallen geldt dat u uiterst voorzichtig moet zijn als de koper afstand heeft gedaan van zijn recht tot ontbinding!

De bedenktijd geldt niet bij een verkoop via een veiling, maar wel bij een onderhandse executie en bij een verkoop bij inschrijving.