Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD)

Inleiding

In het kader van de bestrijding van malafide praktijken is het belangrijk dat de geldstromen helder verlopen. Strakkere regels inzake het uitbetalen van gelden vanuit de derdenrekening geven duidelijkheid in de geldstroom vanuit het notariskantoor. Dit voorkomt belastingfraude en andere malafide praktijken. Op 1 januari 2008 is de beleidsregel beperking uitbetaling derdengelden bij onroerend goedtransacties in werking getreden. Aan de hand van de ervaringen die de afgelopen jaren zijn opgedaan en het advies van de ledenraad aan het bestuur van de KNB van 22 juni 2011 zijn de tekst en de toelichting op enkele plaatsen aangepast, is qua formele opzet gekozen voor een reglement in plaats van een beleidsregel en is het reglement niet beperkt tot onroerend goed transacties, maar van toepassing op alle transacties waarbij een notaris is betrokken.

Nadere uitleg

De notaris is verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (hierna te noemen: de rechthebbende). Het bedrag dient te worden overgemaakt naar een rekeningnummer van de rechthebbende bij een bankinstelling als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht dan wel een bankinstelling in het land waar de rechthebbende zijn woonplaats heeft.
Onder bepaalde omstandigheden mag op het reglement een uitzondering worden gemaakt. Het betreft dan betalingen die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.
Als uitzonderingen worden genoemd:

• Betalingen ingevolge een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op een (on)roerende zaak of vordering dan wel onder de notaris;
• Betalingen in opdracht van de rechthebbende mits dit betreft een betaling:
  
  • aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars;
  • aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan;
  • aan semi-overheden (denk aan NS, Schiphol, Havenbedrijf Rotterdam; nutsbedrijven);
  • aan een woningbouwcorporatie;
  • aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie;
  • aan de bemiddelaar of adviseur, die bij de akte is betrokken geweest;
  • aan degene die een overbruggingskrediet heeft verstrekt voor zover dit afkomstig is van een door het AFM of gelijkwaardig buitenlands instituut gesanctioneerde instelling;
  • aan de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw voor zo ver het vervallen termijnen betreft;
• Betalingen aan een collega notaris.

Wat de vermelde uitzonderingen betreft kan worden gedacht aan een boete die is verbeurd aan de gemeente in het kader van een antispeculatiebeding of voorkeursrecht en aan achterstallige schulden bij de Vereniging van Eigenaars of de betaling van een erfpachtscanon of retributie. Ook is mogelijk dat de notaris geld uitbetaalt aan een andere notaris in verband met een samenhangende transactie. Het betreffende honorarium van een adviseur die bij de akte is betrokken (bijvoorbeeld een makelaar, hypotheekbemiddelaar, onteigeningsdeskundige, tolk, taxateur, advocaat etc.) kan worden uitbetaald aan de adviseur.

Het bovenstaande betekent dat het de notaris niet is toegestaan van de geldsom andere leningen dan die van hypotheek, pand of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen dan wel openstaande schulden te voldoen. Evenmin mag geld worden overgemaakt ten titel van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd (bijvoorbeeld bij gezamenlijke eigendom ieder voor de helft mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald; zijn partijen in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving anders overeengekomen, dan mag overeenkomstig die verrekening worden uitbetaald, mits van deze verrekening blijkt uit een door partijen ondertekend stuk). Ook mag bij een overdracht door een dochtermaatschappij de opbrengst niet naar de holding of een andere dochter worden overgemaakt. Dit geldt ook bij buitenlandse rechthebbenden.

NB: Het reglement staat wel toe dat de notaris schulden aflost, indien deze aflossing door de hypothecaire kredietverstrekker als voorwaarde wordt gesteld voor het passeren van de akte. Dit brengt met zich mee dat premies voor opstalverzekeringen, woonlastenbeschermers etc., rekeningen van keukens, badkamers, auto's etc. niet door de notaris worden voldaan tenzij betaling daarvan door de hypothecaire kredietverstrekker wordt verlangd.

Het bestuur beveelt aan op elke afrekening te vermelden naar welk(e) bankrekeningnummer(s) geld wordt overgeboekt.

1. Bij transacties waarbij een notaris is betrokken betaalt de notaris alleen geld uit aan degene die als partij optreedt bij de akte en aanspraak kan maken op de uitbetaling op grond van de rechtshandeling die in de akte is neergelegd (de rechthebbende).
2. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. In een dergelijk geval mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen.

Toelichting

De notaris is verplicht de gelden die hij onder zich heeft over te maken naar de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (de rechthebbende).

Onder bepaalde omstandigheden mag op deze hoofdregel van artikel 1 een uitzondering worden gemaakt. Het betreft dan betalingen in verband met bepaalde schulden die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.

Als uitzonderingen worden genoemd:

• Betalingen ingevolge een hypotheek-, pand- of ander beperkt recht en een beslag gelegd op een (on)roerende zaak of vordering dan wel onder de notaris;

• Betalingen in opdracht van de rechthebbende mits dit betreft een betaling:
  • aan (de bestuurder van) de Vereniging van Eigenaars (bijvoorbeeld in verband met achterstallige schuld(en));
  • aan de gemeente dan wel een ander publiekrechtelijk orgaan (bijvoorbeeld een boete die is verbeurd aan de gemeente in het kader van een antispeculatiebeding of voorkeursrecht);
  • aan semi-overheden (denk aan NS, Schiphol, Havenbedrijf Rotterdam; nutsbedrijven);
  • aan een woningbouwcorporatie;
  • aan degene die recht heeft op achterstallige erfpachtscanon dan wel retributie;
  • aan de bemiddelaar of adviseur, die bij de akte is betrokken geweest (bijvoorbeeld een makelaar, hypotheekbemiddelaar, onteigeningsdeskundige, tolk, taxateur, advocaat etc);
  • aan degene die een overbruggingskrediet heeft verstrekt voor zover dit afkomstig is van een bank als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht of een door de AFM of gelijkwaardig buitenlands instituut gesanctioneerde instelling;
  • aan de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw voor zo ver het vervallen termijnen betreft;
• Betalingen aan een collega notaris (Bijvoorbeeld in verband met een samenhangende transactie);

• betaling van de afkoopsom wegens de beëindiging van een managementovereenkomst in het kader van het opheffen van een joint-venture door levering van aandelen en afstand pandrechten;
• aanhouding van een escrowbedrag t.b.v. een derde die een mogelijke claim heeft, bijvoorbeeld de Belastingdienst;
• het ‘licht’ maken van een targetvennootschap in het kader van een transactie d.m.v. een dividenduitkering aan de koper;
• uitbetaling aan de corporate finance adviseur die bij de totstandkoming van de transactie heeft bemiddeld;
• betaling van een bonus aan werknemers die in het kader van een transactie is toegekend;
• betaling aan optiehouders in het kader van een transactie;
• terugbetaling van aandeelhoudersleningen in het kader van een transactie.

De hiervoor geformuleerde uitzonderingen op de hoofdregel van artikel 1 mogen aldus worden verstaan dat deze niet limitatief zijn noch afbreuk doen aan de beoordelingsruimte van de notaris om ook in andere gevallen af te wijken van de hoofdregel van artikel 1. Hierbij is van belang dat de notaris het doel van dit reglement voor ogen houdt. Het is steeds aan de notaris om te beoordelen of de omstandigheden van het geval een afwijking van de hoofdregel van artikel 1 rechtvaardigen. Als van de hoofdregel van artikel 1 wordt afgeweken, dan is het belangrijk om de hierbij gemaakte afweging en de schriftelijke opdracht voor de betaling goed vast te leggen.

Het bovenstaande betekent dat het de notaris niet is toegestaan van de geldsom andere leningen dan die van hypotheek, pand of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen dan wel openstaande schulden te voldoen die niet in nauw verband staan met de transactie. Zo mag geen geld worden overgemaakt ten titel van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd (bijvoorbeeld bij gezamenlijke eigendom ieder voor de helft mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald; zijn partijen in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving anders overeengekomen, dan mag overeenkomstig die verrekening worden uitbetaald, mits van deze verrekening blijkt uit een door partijen ondertekend stuk). Wel toegestaan is dat de notaris schulden aflost die niet in nauw verband staan met de transactie zelf indien deze aflossing door de hypothecaire kredietverstrekker als voorwaarde wordt gesteld voor het passeren van de akte. Dit brengt met zich mee dat premies voor opstalverzekeringen, woonlastenbeschermers etc., rekeningen van keukens, badkamers, auto's etc. niet door de notaris worden voldaan tenzij betaling daarvan door de hypothecaire kredietverstrekker wordt verlangd.

(bew.)

1. Het bedrag dat de notaris met inachtneming van artikel 1 uitbetaalt aan de rechthebbende, dient te worden overgemaakt naar een rekeningnummer van de rechthebbende bij een bank als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht dan wel een bank in het land waar de rechthebbende diens woonplaats heeft.
2. Er kunnen omstandigheden zijn waarbij uitbetaling naar een rekeningnummer van de rechthebbende niet mogelijk is. In een dergelijk geval mag de notaris op een ander rekeningnummer uitbetalen.

Toelichting

De notaris is als hoofdregel verplicht de opbrengst over te maken naar een rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (de rechthebbende).

Het begrip ‘bank als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht’ omvat zowel banken in Nederland als banken in andere EU-landen.

In artikel 2 van het reglement is bepaald dat er omstandigheden kunnen zijn waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, niet uitbetaald kan worden naar een rekeningnummer van de rechthebbende bij een bank in Nederland, een ander EU-land of het land waar de rechthebbende woont en dat de notaris in een dergelijk geval naar een ander rekeningnummer mag uitbetalen.

Het is dan aan de notaris om te beoordelen of deze omstandigheden een afwijking van de hoofdregel van artikel 2 rechtvaardigen. Hierbij is van belang dat de notaris het doel van dit reglement voor ogen houdt.

Als uitzondering kan bijvoorbeeld worden gedacht aan betaling van een verkoopopbrengst die niet kan geschieden aan de verkopende rechtspersoon-aandeelhouder (bijvoorbeeld een tussenhoudster in een groot concern), omdat die geen afzonderlijke bankrekening heeft of geen bankrekening in de desbetreffende valuta. Ook kan worden gedacht aan betalingen aan een groepsvennootschap van een verkoper op grond van een cashpool agreement binnen de groep, waarbij de desbetreffende vennootschap als treasurer is aangewezen.

Als van de hoofdregel van artikel 2 wordt afgeweken, dan is het belangrijk om de hierbij gemaakte afweging en de schriftelijke opdracht voor de betaling goed vast te leggen.

Behalve het doel van de regeling (voorkomen van belastingfraude en andere malafide praktijken) is het ook belangrijk om andere aspecten van wet- en regelgeving mee te nemen in de afweging. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het verzoek om gelden die toekomen aan een BV (bijvoorbeeld na verkoop van een pand of aandelen) uit te betalen aan de aandeelhouder(s) omdat de BV geen eigen bankrekening heeft.

Het bestuur beveelt aan op elke afrekening te vermelden naar welk(e) bankrekeningnummer(s) geld wordt overgeboekt.

Dit reglement kan worden aangehaald als 'Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD)'.

Het reglement treedt in werking op 15 augustus 2026.

In het kader van de bestrijding van malafide praktijken is het belangrijk dat de geldstromen helder verlopen. Strakkere regels inzake het uitbetalen van gelden vanuit de derdenrekening geven duidelijkheid in de geldstroom vanuit het notariskantoor. Dit voorkomt belastingfraude en andere malafide praktijken. Op 1 januari 2008 is de beleidsregel beperking uitbetaling derdengelden bij onroerend goedtransacties in werking getreden. Aan de hand van de ervaringen die de afgelopen jaren zijn opgedaan en het advies van de ledenraad aan het bestuur van de KNB van 22 juni 2011 zijn de tekst en de toelichting op enkele plaatsen aangepast, is qua formele opzet gekozen voor een reglement in plaats van een beleidsregel en is het reglement niet beperkt tot onroerend goed transacties, maar van toepassing op alle transacties waarbij een notaris is betrokken en derdengelden onder zich heeft.

Aan de hand van de ervaringen sinds de laatste wijziging van 2011 en het advies van de ledenraad aan het bestuur van de KNB van 6 mei 2026 zijn de tekst en de toelichting op enkele plaatsen aangepast en is artikel 2 nieuw toegevoegd.