Didam II: koopovereenkomst niet nietig of vernietigbaar wegens niet-naleving Didam-regels
Een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, moet iedereen die hier belangstelling voor heeft een gelijke kans geven om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Dat heeft de Hoge Raad (HR) op 26 november 2021 bepaald in het Didam-arrest. Daarin heeft de HR ook nadere regels geformuleerd, de zogenoemde Didam-regels. Die regels hebben geleid tot vragen waarop de HR in de bodemprocedure van de Didam-zaak nu antwoord heeft gegeven.
In de bodemprocedure heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 4 april 2023 de koopovereenkomst tussen de gemeente Montferland en projectontwikkelaar Groenstaete vernietigd, omdat de gemeente daarbij de regels uit het Didam-arrest niet heeft nageleefd. De gemeente had niet exclusief mogen onderhandelen met Groenstaete, maar had ruimte moeten bieden voor mededinging, aldus het hof.
Cassatie en advies A-G
Zowel de gemeente als Groenstaete hebben cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Zij hebben de HR gevraagd de uitspraak van het hof te vernietigen. Zij menen dat de regels uit het Didam-arrest pas gelden vanaf de datum van het Didam-arrest. Ook zijn zij van mening dat schending van de Didam-regels wellicht kan leiden tot een onrechtmatige daad van de overheid, maar niet tot vernietiging van de koopovereenkomst. De cassatieklachten zijn volgens de advocaat-generaal (AG) gegrond. Hij heeft de HR geadviseerd de uitspraak van het hof te vernietigen.
Didam II en twee vragen
In het arrest van 15 november 2024 gaat het om de vragen: a. vanaf welk moment de Didamregels gelden en b. wat de rechtsgevolgen zijn van het niet naleven van die regels.
De Didam-regels zijn gebaseerd op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Daarom oordeelt de HR dat de regels uit het Didam-arrest ook van toepassing zijn op het handelen van een overheidslichaam dat heeft plaatsgevonden voorafgaand aan het Didam-arrest.
Verder oordeelt de HR dat een koopovereenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Een dergelijke overeenkomst is dus geldig, ook als achteraf blijkt dat het overheidslichaam bij het sluiten van de overeenkomst de regels niet of niet goed heeft toegepast. Als het overheidslichaam in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, handelt zij in beginsel onrechtmatig jegens een (potentiële) gegadigde die bij de verkoop van de onroerende zaak geen gelijke kans heeft gekregen. Die (potentiële) gegadigde kan mogelijk aanspraak maken op schadevergoeding. Ook kan de gegadigde onder omstandigheden vorderen het overheidslichaam te verbieden om tot verkoop of levering aan een ander over te gaan.
De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld en beslist.
De informatie op de themapagina over het Didam-arrest op knb.nl zal naar aanleiding van het bovenstaande worden aangepast.
Meer informatie: KNB, llona Altuntaş, i.altuntas@knb.nl, Arfa Rahman, a.rahman@knb.nl, 070 3307111
Gerelateerde artikelen
Na het verschijnen van een tweede Didam-arrest heeft de KNB de eerder gedane praktijkaanwijzingen voor notarissen herzien. De informatie op de themapagina over het Didam-arrest is aangepast en er is een praktijkhandleiding opgesteld.
De regels van het Didam-arrest moeten worden verduidelijkt en beperkt. Dat heeft advocaat-generaal Snijders aan de Hoge Raad geadviseerd in zijn conclusie in de bodemprocedure van de Didam-zaak.