Koopovereenkomst in mogelijke boilerroomfraudezaak vernietigd

In deze zaak verkocht een consument haar huis aan een vastgoed bv voor 510.000 euro. Zij ontving daarbij via een notaris een voorschot op de koopsom van 70.000 euro. Ook kreeg zij de mogelijkheid de overeenkomst binnen enkele maanden te ontbinden tegen een ontbindingsvergoeding van 50.000 euro. Ten aanzien van de levering is een ABC-transactie overeengekomen. De vastgoed bv heeft de overeenkomst laten inschrijven bij het Kadaster. Er is een akte van geldlening en vestiging hypotheek- en pandrechten verleden bij een notaris. Er heeft geen levering plaatsgevonden. Enkele maanden na het tekenen van de koopovereenkomst heeft de consument de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd. Zij betwist dat partijen een koopovereenkomst hebben gesloten en meent dat sprake is van een overeenkomst voor een geldlening. De vastgoed bv verlangt nakoming van de overeenkomst.

Crypto

Uit de processtukken blijkt dat de consument meerdere malen geld heeft overgemaakt aan derden. Dit werd door hen voorgesteld als een belegging in crypto. Deze derden hebben haar voorgespiegeld dat zij nog één aanvullende storting moest doen voordat het vermogen zou vrijkomen en aan de consument kon worden uitgekeerd. Toen haar geld op was, zijn deze derden gaan meedenken op welke wijze zij kapitaal beschikbaar zou kunnen krijgen en hebben in dat verband de vastgoed bv genoemd. De consument heeft vervolgens contact opgenomen met de vastgoed bv. Zij heeft in haar contacten met de vastgoed bv niet besproken dat zij behoefte had aan kapitaal in verband met een belegging in crypto.

Kortlopende lening

De rechtbank concludeert dat de consument behoefte had aan een kortlopende lening. In dat verband heeft zij de vastgoed bv benaderd. Vervolgens is de overeenkomst tot stand gekomen, waarbij de consument haar huis verkoopt, snel een voorschot op de koopprijs krijgt en de overeenkomst kan ontbinden als zij dat voorschot plus een vergoeding van 50.000 euro aan de vastgoed bv (terug)betaalt.

Strenge kaders

De rechtbank merkt op dat financiële instellingen alleen kortlopende leningen mogen verstrekken binnen strenge kaders, waarbij onder meer een maximum is gesteld aan de rente die in rekening mag worden gebracht. Een lening van 70.000 euro met een rentevergoeding van 50.000 euro (een rentevergoeding van ruim 71 procent) en met een recht van hypotheek tot zekerheid van de betaling van een en ander, is binnen het kader van de regels voor consumentenkrediet niet mogelijk. Het omzeilen van regels die de consument beschermen tegen ontoelaatbare vormen van kredietverstrekking is niet toegestaan.

Omzeiling

In dit geval is – op initiatief van de vastgoed bv – een constructie gekozen die volgens de rechtbank niet anders kan worden begrepen dan als het omzeilen van de wettelijke regels voor consumentenkrediet. Hoewel de consument in haar gesprekken met de vastgoed bv niet eerlijk is geweest over de reden van haar liquiditeitsbehoefte, was duidelijk dat de consument niet de wens had om haar huis te verkopen. Zij wilde op korte termijn en voor korte tijd geld lenen. Het leningselement stond op de voorgrond en de nadruk lag op het door de vastgoed bv te betalen voorschot en de mogelijkheid de transactie op korte termijn ongedaan te maken tegen betaling van een vergoeding van 50.000 euro. Gesteld noch gebleken is dat partijen hebben onderhandeld over belangrijke elementen bij een verkooptransactie zoals de verkoopprijs en datum van overdracht.

Vernietigbaar

De rechter vindt deze constructie in de gegeven omstandigheden strijdig met dwingendrechtelijke regels voor consumentenkrediet. Het omzeilen van de regels die een consument beschermen tegen ontoelaatbare vormen van kredietverstrekking is niet toegestaan. De overeenkomst is daarom vernietigbaar, aldus de rechter. Aangezien de overeenkomst is vernietigd, is de vordering van de vastgoed bv tot nakoming van de leveringsverplichting niet toewijsbaar.

Boilerroomfraude

Deze zaak heeft verschillende elementen die wijzen op boilerroomfraude. BFT heeft notarissen onlangs gevraagd alert te zijn op deze vorm van fraude bij vastgoedtransacties. In een notitie schetst BFT de modus operandi en kenmerken van deze fraudevorm en geeft de toezichthouder notarissen handvatten hoe hiermee om te gaan. Vragen en doorvragen over onder meer motieven is hierbij van belang.

Meer informatie: KNB, Praktijkzaken
pz@knb.nl
070 3307111