Notaris, let op bij beleggingen in grond

Geregeld worden aan consumenten beleggingen in onbebouwde grond aangeboden. Vaak gaat het hierbij om landbouwgrond met speculatie op waardestijging door mogelijke toekomstige bestemmingswijziging voor bebouwing. In de media is hiervoor af en toe ook (negatieve) aandacht. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft consumenten en notarissen gewaarschuwd voor de risico’s die aan deze beleggingen kleven. Voor het aanbieden van deze beleggingsobjecten is niet altijd een vergunning van de AFM nodig.

Zorgplicht
Notarissen die worden ingeschakeld bij de overdracht van dergelijke percelen grond moeten hierbij onafhankelijk zijn en mogen uiteraard niet (in sterke mate) afhankelijk zijn van de verkopende opdrachtgever. Dit laatste kan het geval zijn bij een repeterend karakter van de transacties. Verder moet de notaris de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen onpartijdig en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen.

Uitspraken
In verschillende uitspraken is de rol van de notaris en met name zijn zorgplicht bij speculatieve grondtransacties aan de orde geweest. In een uitspraak van Hof Amsterdam is geoordeeld dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de notaris zijn ministerieplicht had moeten weigeren en dat geen schending van de zorgplicht van de notaris kan worden vastgesteld. In een uitspraak van de kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden is geoordeeld dat de notaris zodanig ernstig en langdurig tekortgeschoten is in de vervulling van zijn ambtsopdracht en daaruit voortvloeiende verplichtingen dat aan hem de maatregel van ontzetting uit het ambt moet worden opgelegd.

Overtuigend
Wanneer de verkopende partij onmiskenbaar voordeel heeft van de transactie, ligt het voor een evenwichtige behandeling van alle partijen op de weg van de notaris om zich een beeld te vormen bij de koper en zijn wilsbekwaamheid en beweegredenen om de transactie aan te gaan (mede – doch niet uitsluitend – gelet op diens leeftijd). Hij moet de koper gedegen voorlichten. Hij moet zich ervan vergewissen dat de koper de inhoud en de gevolgen van de akte begrijpt en overziet. De KNB vindt dat de notaris hiervoor rechtstreeks contact moet hebben met de koper, zowel schriftelijk als mondeling. Bij voorkeur wordt de koper uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Dit is ook van belang in gevallen waarin de koper een volmacht afgeeft voor het passeren van de leveringsakte. De notaris dient de nodige moeite te doen om bij de koper te komen tot geïnformeerde en gewilde instemming met de transactie. Zeker als er redenen zijn om daar vraagtekens bij te zetten, zoals bijvoorbeeld een (zeer) gevorderde leeftijd of kort op elkaar volgende transacties. Hij moet zich ervan hebben vergewist dat de koper zich het speculatieve karakter van de transactie terdege realiseert. Bij gebreke van een overtuigende reactie zal de notaris zijn dienst moeten weigeren.

ABC-leveringen
Bij deze beleggingen vinden vaak ABC-leveringen plaats, met toenemende koopprijzen. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn dienst te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Dit kan zich voordoen als sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties.

Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt dan mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers worden verwacht dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer het oplichten van onwetende particulieren. Verder kunnen naast het opmerkelijke prijsverschil andere signalen bij een ABC-transactie aan de orde zijn die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen. Het gebruik van de checklist voor ABC-transacties (pdf) (pdf, 428 kB) wordt door het bestuur aanbevolen.

Meer informatie: KNB, Jacco Sjerps, j.sjerps@knb.nl, 070 3307226