Notaris, let op bij speculatieve grondtransacties
De KNB vraagt opnieuw aandacht voor notariële tussenkomst bij particuliere beleggingen in grond. Notarissen die betrokken zijn bij speculatieve grondtransacties hebben een gebruikelijke zorgplicht ten opzichte van de consumenten die percelen grond aanschaffen. Blijvend actieve wilscontrole, kritische beoordeling van de onderliggende transacties en alertheid op onverklaarbare prijsstijgingen zijn hierbij van belang. Anders kan een ontzetting het gevolg zijn.
Geregeld worden aan consumenten beleggingen in onbebouwde grond aangeboden. Vaak gaat het hierbij om landbouwgrond met speculatie op waardestijging door mogelijke toekomstige bestemmingswijziging voor bebouwing. De KNB heeft eerder aandacht gevraagd voor notariële tussenkomst bij particuliere beleggingen in grond in haar berichten van 19 oktober 2020 en 15 februari 2012. In de media is hiervoor af en toe ook (negatieve) aandacht. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft consumenten en notarissen gewaarschuwd voor de risico’s die aan deze beleggingen kleven. Voor het aanbieden van deze beleggingsobjecten is niet altijd een vergunning van de AFM nodig.
Zorgplicht
Het spreekt voor zich dat notarissen die worden ingeschakeld bij de overdracht van dergelijke percelen grond onafhankelijk dienen te zijn, door welke partij zij ook worden ingeschakeld. De notaris dient zoals gebruikelijk de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen onpartijdig en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te behartigen.
Uitspraken
In verschillende uitspraken is de rol van de notaris en met name zijn zorgplicht bij speculatieve grondtransacties aan de orde geweest. In een recente tuchtuitspraak van Hof Amsterdam is geoordeeld dat sprake is van een zeer ernstige tekortkoming van de notaris en van structureel laakbaar handelen gedurende een langere periode en heeft het hof, evenals de kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd. In een andere, civiele uitspraak van Hof Amsterdam is evenwel geoordeeld dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de notaris zijn ministerieplicht had moeten weigeren en dat geen schending van de zorgplicht van de notaris kan worden vastgesteld. De omstandigheden van het geval spelen een grote rol, zowel in het tuchtrecht als bij civiele geschillen. Juist die omstandigheden dient een notaris in de praktijk telkens opnieuw te beoordelen.
Overtuigend
Het ligt bij dergelijke transacties, en zeker die met een repeterend karakter, voor een evenwichtige behandeling van alle partijen op de weg van de notaris om zich een beeld te vormen bij de koper en zijn wilsbekwaamheid en beweegredenen om de transactie aan te gaan. Hij moet de koper gedegen voorlichten, onder meer over eventuele risico’s van de transacties, en moet zich ervan vergewissen dat de koper de inhoud en de gevolgen van de akte begrijpt en overziet. De notaris dient telkens rechtstreeks contact te hebben met de koper, zowel schriftelijk als mondeling. Bij voorkeur wordt de koper uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Dit is ook van belang in gevallen waarin de koper een volmacht afgeeft voor het passeren van meerdere leveringsaktes. De notaris dient dus de nodige moeite te doen om bij de koper te komen tot geïnformeerde en gewilde instemming met de transactie, zeker als er redenen zijn om daar vraagtekens bij te zetten, zoals bijvoorbeeld een (zeer) gevorderde leeftijd of kort op elkaar volgende transacties. Hij moet zich ervan hebben vergewist dat de koper zich het speculatieve karakter van de transactie terdege realiseert en de transactie desondanks wil. Bij gebreke van een overtuigende reactie zal de notaris vooralsnog geen gebruik van de volmacht kunnen maken. De notaris doet er goed aan al zijn contacten met zijn cliënt(en) schriftelijk vast te leggen in zijn dossier.
ABC-leveringen
Bij dit soort beleggingen vinden overigens vaak ABC-leveringen plaats, met toenemende koopprijzen. Er kan dan sprake zijn van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Bijvoorbeeld bij een ongebruikelijk groot, en niet verklaarbaar, verschil in prijs van het doorverkochte onroerend goed in opvolgende transacties. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt met zich mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Verder kunnen naast het opmerkelijke prijsverschil natuurlijk ook andere signalen bij een ABC-transactie aan de orde zijn die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen. Het gebruik van de checklist voor ABC-transacties (pdf, 428 kB) wordt door het KNB-bestuur aanbevolen.
Meer informatie: KNB, Jacco Sjerps, j.sjerps@knb.nl, 070 3307226
Gerelateerde artikelen
De Kamer van Koophandel (KVK) is van plan haar beleid voor vestigingsadressen aan te scherpen. Notarissen moeten dan bij inschrijving van een rechtspersoon in het handelsregister in bepaalde gevallen bewijs meesturen dat het vestigingsadres mag worden gebruikt. Bij onterechte adresregistraties lopen notarissen het risico hierop tuchtrechtelijk of civielrechtelijk te worden aangesproken. Het is daarom van belang dat notarissen beschikken over het benodigde bewijs.
De Kamer van Koophandel (KVK) heeft de criteria voor het accepteren van een toestemmingsverklaring voor gebruik van een vestigingsadres door een bedrijf of organisatie aangescherpt. Voor gebruik van bedrijfspanden accepteert KVK alleen nog huurovereenkomsten en eigendomsbewijzen. De KNB roept notarissen op dit ook toe te passen bij het vestigingsadres van rechtspersonen.
De minister van Justitie en Veiligheid, David van Weel, kondigde in de Tweede Kamer maatregelen aan tegen vastgoedfraude en ondermijning. De Kamer van Koophandel (KVK) moet extra bevoegdheden krijgen om inschrijving in het Handelsregister te weigeren en als gevolg van de AML-verordening kunnen notarissen vanaf 2027 onderling gegevens delen.