De Omgevingswet en het voorkeursrecht: let op de voetverklaring!
De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) vervalt per 1 januari 2024. De regels over het voorkeursrecht uit de Wvg gaan dan over naar de Omgevingswet. Daardoor wijzigt de regeling van het voorkeursrecht op een aantal punten. Belangrijk is de wijziging van de tekst van de voetverklaring onder de akte. Stukken zonder de vereiste voetverklaring worden niet ingeschreven in de openbare registers. Let daarom rond 29 december extra goed op het plaatsen van de juiste verklaring.
De inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari zorgt er bijvoorbeeld voor dat de Wvg-verklaring wordt vervangen door een Omgevingswetverklaring. Ook worden voorkeursrechtbeschikkingen beter kenbaar en wordt de uitzondering op de aanbiedingsplicht bij verdeling van huwelijksgemeenschappen en nalatenschappen verruimd naar alle soorten van gemeenschappen.
De Wvg-verklaring onder de Omgevingswet
Net als onder de Wvg eist de Omgevingswet een correcte notariële voetverklaring onder ‘akten tot vervreemding’ (zie artikel 9.21 Ow). Zonder zo’n verklaring is een stuk niet inschrijfbaar in de openbare registers. Vanaf 1 januari wijzigt de tekst van deze voetverklaring. Deze moet worden aangepast van een ‘Wvg-verklaring’ naar een ‘Omgevingswetverklaring’.
Risico bij inschrijvingen rond de jaarwisseling
Voor het notariaat is het van belang dat bij het ter inschrijving aanbieden van een akte waarvoor een Wvg-verklaring vereist is, vanaf 29 december na 14:59 uur een Omgevingswetverklaring (pdf) is opgenomen. Gebeurt dit niet, dan stuurt het Kadaster een attendering op niet inschrijving (ANI). Rond de jaarwisseling moet dus goed worden opgelet op welk moment een aangeboden stuk naar verwachting door het Kadaster wordt ontvangen. Bij ontvangst vóór het genoemde tijdstip is een Wvg-verklaring vereist, bij ontvangst ná dit tijdstip een Omgevingswetverklaring. Op 30 en 31 december is het Kadaster gesloten, waardoor het tijdstip van aanbieding dan op 2 januari 9.00 uur wordt gesteld.
Aanpassing modelteksten
Bij de door het Kadaster ter beschikking gestelde KIK-modellen (levering en verdeling) zijn de voetverklaringen hierop onlangs aangepast. Het Kadaster heeft de notariële softwareleveranciers verzocht de wijzigingen omtrent de Omgevingswetverklaring voor KIK-akten op tijd in de software voor notariskantoren te verwerken. Informatie daarover ontvangen de kantoren van hun eigen softwareleverancier. Bij twijfel kunnen zij contact opnemen om na te gaan of dit in hun situatie al is verwerkt. Voor akten die niet via de KIK-methode worden ingeschreven bij het Kadaster kan dezelfde modeltekst (pdf) voor de voetverklaring worden gebruikt.
Inschrijving koop op andere grondslag
Ook bij inschrijving van een koopovereenkomst verandert de notariële verklaring: de Wvg-grondslag vervalt en wordt vervangen door de grondslag uit de Omgevingswet (zie artikel 9.9 Omgevingswet). Ook hiervoor is een modelverklaring (pdf) beschikbaar.
Betere kenbaarheid voorkeursrecht
De nieuwe Omgevingswet kent een betere regeling voor de kenbaarheid van voorkeursrechten. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan een jarenlang gevoerd pleidooi van de KNB. Onder de Wvg treedt de voorkeursrechtbeschikking in werking de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin de terinzagelegging bekend is gemaakt. Door de slechte kenbaarheid van voorkeursrechten en de directe inwerkingtreding ontstaan er allerlei risico’s voor de notariële praktijk. Zo kan de notaris er onder de Wvg feitelijk niet voor instaan dat er geen levering plaatsvindt in strijd met een voorkeursrecht, terwijl hij daarover wel een voetverklaring moet afleggen.
Voorkeursrecht gekoppeld aan tijdstip inschrijving
In de Omgevingswet is de inwerkingtreding van een voorkeursrecht gekoppeld aan het tijdstip van inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (zie artikel 16.82a Omgevingswet). De inschrijving van het voorkeursrecht is daarmee een constitutief vereiste voor het ontstaan ervan. Deze nieuwe regeling vormt een belangrijke verbetering voor het notariaat. De notaris kan dus vanaf 1 januari 2024 via het Kadaster direct nagaan of er een voorkeursrecht is gevestigd.
Uitbreiding uitzondering aanbiedingsplicht
Onder de Omgevingswet vindt een verruiming plaats van de uitzondering op de aanbiedingsplicht bij verdeling van huwelijksgemeenschappen en nalatenschappen naar de verdeling van alle soorten van gemeenschappen in de zin van artikel 3:166 van het Burgerlijk Wetboek. In de KNB preadviezen 2023 over de Omgevingswet (pdf) gaat advocaat Willem van der Werf in op deze uitbreiding van de uitzondering, de mogelijke nadelige gevolgen voor de positie van de notaris en eventuele extra raadplegingen.
Meer informatie
Meer uitgebreide informatie over het voorkeursrecht onder de Omgevingswet is terug te lezen onder deel 2 van de ‘Handreiking grondeigendom Omgevingswet (pdf)’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Meer informatie: KNB, llona Altuntaş, i.altuntas@knb.nl, 070 3307111
Gerelateerde artikelen
Kadaster-on-line krijgt een nieuwe vormgeving en een andere naam: BRK Inzage. Vanaf 18 november is de nieuwe applicatie te vinden in Mijn Kadaster.
Om de gegevens in de Basisregistratie Kadaster zo actueel en accuraat mogelijk te houden, vraagt het Kadaster het notariaat verklaringen van erfrecht in te schrijven. De KNB onderschrijft dit belang. Wel moeten notarissen daarbij aan cliënten blijven vermelden dat de inschrijving niet verplicht is.
Het Kadaster heeft tijdens het KERN-overleg aangegeven dat het niet alleen mogelijk is om suggesties aan te dragen voor nieuwe generieke KIK-modellen, maar ook voor aanpassing van teksten in de bestaande KIK-stylesheets. Dit geeft het notariaat de kans om te komen tot teksten in meer begrijpelijke taal. De KNB ontvangt graag uw voorstellen.