Per 1 januari 2024: aanscherping 5%-regeling

De Wkb omvat niet alleen een publiekrechtelijke, maar ook een privaatrechtelijke component. Het ‘publiekrechtelijke’ deel ziet onder meer op het wijzigen van de Woningwet, waardoor een nieuw systeem van kwaliteitsborging ontstaat. Het 'privaatrechtelijke' deel heeft onder meer betrekking op de aanscherping van de huidige 5%-regeling in artikel 7:768 BW.

De huidige procent regeling

Op grond van dit wetsartikel mag een particuliere opdrachtgever, zonder een beroep te doen op een opschortingsbevoegdheid en onder behoud van zijn recht op oplevering, maximaal 5 procent inhouden op de laatste termijn(en) van de aanneemsom. Dit bedrag dient vervolgens door de opdrachtgever in depot te worden gestort bij de notaris. Dit depotbedrag wordt 3 maanden na oplevering aan de aannemer uitbetaald, tenzij de opdrachtgever gebruik wil maken van zijn opschortingsbevoegdheid. Het depot kan ook aan de aannemer worden betaald als deze vervangende zekerheid stelt, de opdrachtgever toestemming geeft om het depot uit te betalen of als de rechter heeft beslist dat een depot niet of niet langer meer gerechtvaardigd is.

De nieuwe 5%-regeling

De belangrijkste wijzing van de 5%-regeling is het toevoegen van een nieuw tweede lid aan artikel 7:768 BW. Hierdoor wordt de aannemer verplicht om uiterlijk 2 maanden na oplevering (maar niet eerder dan 1 maand na oplevering) de opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid te stellen een beroep te doen op vermelde opschortingsbevoegdheid. De aannemer dient hiervan een afschrift aan de notaris te sturen. Door het toevoegen van dit nieuwe tweede lid en het wijzigen van het huidige tweede lid (onder de Wkb het derde lid) verdwijnt het automatisme dat de notaris het depotbedrag 3 maanden na oplevering uitbetaalt aan de aannemer als hij niets van de opdrachtgever heeft gehoord.

Wanneer mag de notaris het depot uitbetalen onder de Wkb?

Gaat het om een aannemingsovereenkomst die is gesloten na de inwerkingtreding van de Wkb, dan maakt de notaris het depotbedrag 3 maanden na oplevering over naar de aannemer, mits is voldaan aan de volgende 2 voorwaarden (artikel 7:768 lid 3 BW nieuw):

• de notaris heeft een afschrift gekregen van het bericht dat de aannemer aan de particuliere opdrachtgever moet sturen over het opschortingsrecht;
• de particuliere opdrachtgever heeft binnen 3 maanden na oplevering niet aan de notaris te kennen gegeven gebruik te willen maken van zijn opschortingsrecht.

Uitbetaling van het depot is tevens mogelijk (ook eerder dan 3 maanden na oplevering) als de opdrachtgever toestemming geeft om het depot uit te betalen, als de aannemer een aan het depot gelijkwaardige zekerheid stelt of als de rechter heeft beslist dat een depot niet of niet langer gerechtvaardigd is.

Aandachtspunt bij vrijgeven depot

In de nieuwe 5% regeling is echter niet geregeld dat de opdrachtgever en/of de aannemer de notaris informeert zodra alle gebreken zijn verholpen. Ook kan het zijn dat uit het afschrift van de aannemer (artikel 7:768 tweede lid nieuw BW) niet duidelijk wordt wat de opleverdatum was. Hierdoor is actief optreden van de notaris gewenst. Het zal niet in het belang van een aannemer zijn om een uiterlijke termijn te benadrukken bij de opdrachtgever of deze verder te informeren of te herinneren aan bevoegdheden. Toch is aan te raden om de opdrachtgever te informeren - ruim voordat is voldaan aan de voorwaarden om tot uitkering van het depot over te gaan – en zelfs schriftelijk te laten bevestigen dat alle gebreken zijn verholpen en dat het depotbedrag naar de aannemer mag worden overgemaakt.

Overgangsrecht

De wijziging van de 5%-regeling geldt niet voor bestaande aannemingsovereenkomsten die zijn gesloten vóór de inwerkingtreding van de Wkb, zo blijkt uit de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek. Op deze aannemingsvereenkomsten is het huidige artikel 7:768 BW nog van toepassing. Pas vanaf 1 januari aanstaande dient met de 'nieuwe 5%-regeling' rekening te worden gehouden bij het opstellen van overeenkomsten en daaruit voortvloeiende depotbetalingen.

Informatiepunt

Meer uitgebreide informatie over de 5%-regeling onder de Wkb is terug te lezen op de website van het Informatiepunt Leefomgeving en op de themapagina over de 5%-regeling op knb.nl.

Meer informatie: KNB, llona Altuntaş, i.altuntas@knb.nl, 070 3307111