Toepassing Didam-arrest: voorzieningenrechter acht koopovereenkomst nietig
De voorzieningenrechter van de Rechtbank Midden-Nederland heeft op 22 maart 2023 in een kort geding een uitspraak gedaan over de toepassing van het Didam-arrest. De rechter oordeelde dat de betreffende koopovereenkomst, die was gesloten vóór het wijzen van het Didam-arrest, nietig is, omdat de gemeente Rhenen geen openbare selectieprocedure had doorlopen.
Op 28 augustus 2020 verkocht de gemeente Rhenen een monumentaal pand aan Stichting ’t Brandtweer. In januari 2023 publiceerde de gemeente in het Gemeenteblad haar voornemen om tot levering over te gaan. Daarbij beriep zij zich op de in het Didam-arrest genoemde uitzondering. Volgens de gemeente kon Stichting ’t Brandtweer worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde voor de levering van het monumentale pand. Dit als gevolg van een eerder gehouden (niet openbaar aangekondigde) marktverkenning onder enkele lokale ondernemers en instellingen en het feit dat de koopovereenkomst al was gesloten vóór het wijzen van het Didam-arrest. Na de publicatie in het Gemeenteblad bleek er toch een andere serieuze gegadigde te zijn, die vervolgens via een kort geding een verbod tot levering van het monumentale pand vorderde.
Strijd met gelijkheidsbeginsel
De voorzieningenrechter oordeelde dat de gemeente Rhenen op grond van artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bij het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Het Didam-arrest bepaalt daarbij de invulling van dit gelijkheidsbeginsel. Dit arrest heeft volgens de voorzieningenrechter terugwerkende kracht, omdat het niet gaat om nieuwe regelgeving, maar om een invulling van bestaand recht. De gemeente Rhenen had op grond van het Didam-arrest mededingingsruimte moeten bieden door een selectieprocedure te organiseren voor de verkoop van het monumentale pand en deze openbaar aan te kondigen. Het staat vast dat de gemeente Rhenen dit niet heeft gedaan, waardoor de gemeente bij het aangaan van de koopovereenkomst in strijd heeft gehandeld met het in de wet verankerde gelijkheidsbeginsel. Het rechtsgevolg hiervan is dat de betreffende koopovereenkomst nietig is, aldus de voorzieningenrechter.
Nietig op grond van artikel 3:40 lid 2 BW
De voorzieningenrechter baseert de nietigheid van de koopovereenkomst op het bepaalde in artikel 3:40 lid 2 BW (strijd met een dwingende wetsbepaling). Op grond van artikel 3:40 lid 2 BW leidt strijd met een dwingende wetsbepaling tot nietigheid of vernietigbaarheid van de rechtshandeling. Vernietigbaarheid is alleen aan de orde als de wettelijke bepaling waarmee in strijd is gehandeld uitsluitend strekt ter bescherming van één van de partijen bij een meerzijdige rechtshandeling. Die situatie doet zich hier echter niet voor, oordeelde de voorzieningenrechter. De rechter geeft daarbij aan dat het gelijkheidsbeginsel, in de context van gelijke kansen bieden, er nu juist toe strekt om ook derden die geen partij zijn bij de meerzijdige rechtshandeling (zoals een overeenkomst) te beschermen. Daarnaast is voldaan aan het vereiste van nietigheid als bedoeld in artikel 3:40 lid 3 BW dat artikel 3:14 BW de strekking heeft om de geldigheid van de daarmee in strijd gesloten overeenkomst aan te tasten.
Gevolgen voor de praktijk
Al eerder heeft de KNB aangegeven dat een notaris vanuit zijn notariële zorgplicht bij het betreffende overheidslichaam moet navragen of de procedure die de Hoge Raad in het Didam-arrest heeft neergelegd, is gevolgd en, zo ja, op welke wijze deze is gevolgd. De KNB heeft hiertoe een modelbrief beschikbaar gesteld. Deze werkwijze blijft gelden na de uitspraak van de voorzieningenrechter.
Vanuit het oogpunt dat de notaris rechtszekerheid moet bieden, betekent nietigheid (maar ook vernietigbaarheid) van de betreffende rechtshandeling dat de notaris in beginsel dienst zou moeten weigeren. Ook dit verandert niet door de uitspraak van de voorzieningenrechter. In alle gevallen zal de notaris aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval eigen afwegingen moeten maken.
Hoger beroep of bodemprocedure
Tegen de uitspraak van de voorzieningenrechter kan nog hoger beroep worden ingesteld of er kan een bodemprocedure worden gestart. Het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee nog niet definitief. Zolang er geen ander oordeel is geveld, mag de gemeente Rhenen het monumentale pand niet leveren aan de koper. Wij houden u via knb.nl van de laatste ontwikkelingen op de hoogte.
Meer informatie: KNB, llona Altuntaş, i.altuntas@knb.nl, 070-3307111