Verlaagd tarief of startersvrijstelling bij verkrijging economisch eigendom vóór juridisch eigendom
Huizenkopers krijgen soms al de beschikking over een woning voordat de levering van de woning bij de notaris plaatsvindt. Bijvoorbeeld voor een verbouwing. Veel kopers beseffen niet dat ze hierdoor het algemene tarief voor de overdrachtsbelasting moeten betalen. Een beleidsbesluit van het ministerie van Financiën maakt het nu mogelijk dat in dergelijke situaties toch het verlaagde tarief van 2 procent of de startersvrijstelling toegepast kan worden.
Het voor de levering kunnen beschikken over een woning betekent dat de kopers de woning in economische eigendom hebben verkregen. Het verlaagde tarief van 2 procent overdrachtsbelasting of de startersvrijstelling gelden dan niet. Mensen die een woning kopen, realiseren zich dit vaak niet.
De bedoeling van de kopers was om de juridische eigendom van een woning te verkrijgen en daarbij in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief van 2 procent of de startersvrijstelling. Door de voorafgaande economische eigendomsverkrijging worden ze geconfronteerd met heffing van overdrachtsbelasting naar het algemene tarief.
De staatssecretaris van Financiën vindt dit niet wenselijk en geeft daarom goedkeuring aan een toepassing van het verlaagde tarief van 2 procent of de startersvrijstelling in deze gevallen. Om hiervoor in aanmerking te komen moeten de kopers wel voldoen aan 4 voorwaarden. Die zijn opgenomen in het beleidsbesluit dat op 3 maart is gepubliceerd in de Staatscourant.
Geen hoofdverblijf voor één van de kopers
Als de koper de door hem gekochte woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan het verlaagde tarief van 2 procent worden toegepast. Als een stel samen een woning koopt, terwijl bij de aankoop al duidelijk is dat een van hen niet in de woning gaat wonen door opname in een verpleeghuis of een soortgelijke instelling, wordt voor het aandeel van die persoon niet voldaan aan de wettelijke eis dat de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt. Voor dit aandeel geldt dan het algemene tarief (10,4 procent). Dit is volgens de staatssecretaris onwenselijk. In dergelijke situaties geeft hij dan ook goedkeuring voor toepassing van het 2%-tarief op de verkrijging van de gehele woning, mits aan 3 voorwaarden is voldaan. Ook dit is opgenomen in het voornoemde beleidsbesluit.
Hardheidsclausule
Voor verkrijgingen in situaties als hiervoor bedoeld, die hebben plaatsgevonden in de periode van 1 januari 2021 tot 4 maart 2023 – de datum van inwerkingtreding van dit beleidsbesluit –, kunnen notarissen een verzoek bij het ministerie indienen om, met toepassing van de hardheidsclausule, toch het verlaagde tarief of de startersvrijstelling toe te passen. Met overeenkomstige toepassing van de 4 dan wel 3 voorwaarden uit het beleidsbesluit wordt dan beoordeeld of het verlaagde tarief of de startersvrijstelling van toepassing is.
Verzoek indienen
Verzoeken kunnen naar het volgende adres worden gestuurd:
Ministerie van Financiën
Belastingdienst/Corporate Dienst Vaktechniek/team Brieven en Beleidsbesluiten
Postbus 20201
2500 EE Den Haag
Meer informatie: KNB, Jacco Sjerps, j.sjerps@knb.nl, 070 3307226
Gerelateerde artikelen
De Eerste Kamer heeft deze week het pakket Belastingplan 2026 aangenomen. We zetten de belangrijkste veranderingen voor notarissen op een rij.
De notariële software is klaar voor de aanpassing van de overdrachtsbelasting op 1 januari 2026.
Wie vanaf 1 januari 2026 een woning koopt, maar die niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt 8 procent overdrachtsbelasting. Dit nieuwe tarief heeft gevolgen voor de elektronische aangifte van de overdrachtsbelasting bij de Belastingdienst. De notariële software moet daarop worden aangepast.