Wees alert op 'verzilverproducten'
De KNB is bezorgd over de opkomst van commerciële 'verzilverproducten' voor senioren. Met dit soort producten kunnen zij de overwaarde van hun woning verzilveren. De beroepsorganisatie bestempelt dit als een onwenselijke ontwikkeling en waarschuwt notarissen expliciet voor de risico's van dergelijke praktijken.
Een uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland onderstreept waarom de rol van de notaris als poortwachter hierbij van groot belang is.
In deze zaak verkocht een oudere man zijn woning aan een professionele partij via een complexe constructie. Achteraf bleek de man niet volledig beschikkingsbevoegd; de helft van de woning viel nog in de onverdeelde nalatenschap van zijn overleden echtgenote. Er was wel een keuzelegaat, maar dit was nooit notarieel vastgelegd.
Aandachtspunten
- Onderzoeksplicht versus vertrouwensbeginsel: de rechtbank stelde onomwonden dat een professionele koper zich niet kan verschuilen achter het feit dat er 'later wel een notaris naar kijkt'. De koper had zelf het Kadaster moeten raadplegen. Voor de notaris betekent dit dat deze bij het passeren extra kritisch moet zijn op de totstandkoming van de koopovereenkomst: is de verkoper wel volledig op de hoogte van zijn eigen rechtspositie?
- Wederzijdse dwaling: omdat beide partijen uitgingen van volledige beschikkingsbevoegdheid, hield de overeenkomst geen stand. De notaris dient in een vroeg stadium de erfrechtelijke status te verifiëren om dergelijke nietige of vernietigbare rechtshandelingen te voorkomen.
- Toetsing op misleidende handelspraktijken: de koper wekte de schijn van een aanbeveling door de Consumentenbond. De notaris moet alert zijn op de bron van de verwijzing. Wordt de onafhankelijkheid van de notaris gebruikt om een schijn van betrouwbaarheid te geven aan een product dat inherent ongunstig is voor de cliënt?
- Het transparantievereiste: in deze zaak was de statistische kans dat de cliënt de volledige koopsom zou ontvangen slechts 19,41 procent. De zorgplicht van de notaris strekt zich uit tot het verifiëren of de cliënt de economische realiteit van zo’n kansberekening begrijpt.
Belehrung-gesprek
De KNB roept notarissen dan ook op om bij dergelijke constructies alert te zijn en adviseert in dit soort gevallen altijd een uitgebreid Belehrung-gesprek te voeren onder vier ogen. Controleer niet alleen de identiteit, maar ook de beschikkingsbevoegdheid en de financiële voorwaarden voordat de akte van levering wordt gepasseerd.
Meer informatie: KNB, Anthea Boeijen
a.boeijen@knb.nl
070 3307222
Gerelateerde artikelen
Zelfstandige onderdelen van het Rooms Katholieke Kerkgenootschap (RKK) hebben voor vastgoedtransacties en het aanvaarden of verwerpen van een erfenis een bisschoppelijke machtiging nodig.
Bepaalde kettingbedingen uit de jaren 70 en 80 hoeven bij een eigendomsoverdracht niet meer door de notaris in de akte opgenomen te worden. Daarvoor heeft het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO) een verklaring en een brief opgesteld.
Tiddo Bos promoveerde vorige week aan de Rijksuniversiteit Groningen met zijn proefschrift 'De notaris en gelijk oversteken'. Daarin stelt hij dat gelijk oversteken –de levering van het gekochte goed en de betaling van de koopsom vinden gelijktijdig plaats - niet de ideale oplossing is.