Geen regie en toezicht in vakantieperiode

Niemand van het kantoor heeft met klager gesproken

Casus

Klager is voor 50 procent commanditair vennoot in Bounty Vastgoed cv. De commanditaire vennootschap (cv) heeft in 2013 een pand aangekocht met financiering van klager. Deze levering heeft plaatsgevonden via de notaris. Het pand bestaat uit twee oorspronkelijk afzonderlijke gebouwen die (intern) met elkaar verbonden zijn. Het pand vormt het enige (stoffelijke) vermogensbestanddeel van de cv.

Klager verkoopt zijn 50 procent in de cv aan de andere vennoten voor ruim 2 miljoen euro. Partijen verzoeken de notaris in juli 2017 een notariële akte ‘verkoop en levering participatie Bounty Vastgoed cv’, op te maken. De notaris voert het (eerste) gesprek met de kopers en gaat dan met vakantie.

Een kandidaat-notaris mailt de concept-akte aan klager, inclusief de bepaling:

‘Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor <datum> aan een derde wordt overgedragen, een winstrecht krijgt van tien procent (10 procent) van het bedrag boven een koopsom van 14.000.000 euro.’

Deze kandidaat-notaris gaat vervolgens ook op vakantie. Het begrip overdragen wordt door een collega op verzoek van klager nog uitgebreid met het starten van onderhandelingen die leiden tot overdracht. Klager geeft vervolgens nog aan:

‘Akkoord indien onder artikel 4 word bedoeld OG van de CV. Indien nodig verduidelijken.’

De behandelaar bevestigt dat ook het onroerend goed onder artikel 4 valt. De collega-notaris passeert als waarnemer de akte. De cv verkoopt in 2019 een van de panden voor ruim 30 miljoen euro. Klager maakt aanspraak op zijn winstrecht. De cv weigert omdat niet het gehele vennootschapsvermogen is verkocht.

De klacht

Klager verwijt de notarissen partijdigheid, het niet voeren van regie, schending van de onderzoeks- en informatieplicht en gebrekkige formulering van de winstrechtclausule.

'Klacht gegrond met oplegging van een maatregel'

Het oordeel

Een van de in het oog springende aspecten van deze zaak is, dat dit dossier intern binnen het kantoor in de zomervakantie drie of vier maal van bureau/behandelaar is gewisseld. Een ander opvallend aspect is, dat niemand van het kantoor met klager heeft gesproken.

De kamer rekent het de notaris aan dat hij de kamer op het verkeerde been heeft proberen te zetten door te verklaren dat hij geen enkele bemoeienis met het dossier had. Dit is echter niet de klacht, zodat hem geen tuchtrechtelijk verwijt treft.

De winstbepaling is onduidelijk en onzorgvuldig geformuleerd, de redactie is juridisch ronduit gebrekkig. Verkoop door de cv van haar hele vennootschapsvermogen is een zo niet onmogelijke, dan toch moeilijk denkbare figuur. Allerlei discussies over wat precies bedoeld is, laten zich raden.

De collega-notaris stond aan de bron van de redactie van de bepaling. De opmerkingen van klager hadden aanleiding moeten zijn om contact met hem op te nemen om achtergrond, details, gevolgen en risico’s nader in kaart te brengen en zo nodig hem te waarschuwen voor risico’s en gevolgen, zeker nu niet eerder met hem was gesproken. Vervolgens is de akte gepasseerd met gebruikmaking van de volmacht, zonder aan klager, in strijd met wat deze uitdrukkelijk had gevraagd, nog afzonderlijke toestemming te vragen. Ook de klacht over het gebrek aan regie over en toezicht op de werkzaamheden is gegrond.

De notariskamer legt de collega-notaris de maatregel waarschuwing op.

Kamer voor het notariaat Amsterdam, 9 februari 2021, (nog) niet gepubliceerd

Opmerking

Het moet vast gebruik zijn (bij een dergelijke zaak) dat met elke partij een persoonlijk gesprek plaatsheeft over de details van de transactie. Dat dwingt de behandelaar tevens om de zaak van alle kanten goed te beschouwen en een degelijk contract op te stellen.