Notaris komt weg met grondspeculatie dankzij voldoende Belehrung

Casus

Eind 2018 koopt klager van een grondspeculant een perceel landbouwgrond. Klager krijgt van verkoper een vragenformulier waarmee hij vragen moet beantwoorden over de risico’s. Onder meer vermeldt het formulier: ‘Het invullen van deze vragenlijst kan de notaris helpen om aan zijn zorgplicht te voldoen. Ondanks het beantwoorden van deze vragenlijst kan de notaris extra vragen stellen. Mocht u deze vragenlijst in zijn geheel niet willen beantwoorden dan zal de notaris minimaal van u eisen dat u bij het transport van de akte aanwezig moet zijn.’
Koper vermeldt onder meer dat hij voor de aankoop minder dan 5 procent van zijn vermogen aanwendt en ongeveer een miljoen euro belegt in aandelen en obligaties.
De notaris passeert de akte van levering enkele weken later op basis van een volmacht.
De brief bij de volmacht bevat onder andere waarschuwingen over het speculatieve karakter van de aankoop en dat dit een D-E transactie betreft met waardestijgingen ten gunste van verkoper.
In april koopt klager nog een perceel op dezelfde wijze. Conform de nieuwe kantoorinstructie probeert een medewerker van de notaris klager vergeefs te bellen, waarop klager per e-mail desgevraagd bevestigt dat hij geen vragen meer heeft en akkoord gaat met aktepassering.

De klacht

De notaris heeft gehandeld in strijd met de onderzoeksplicht, de Belehrungsplicht en de weigeringsplicht.

'Ongegrond'

Het oordeel

De rechtspraak over ABC-transacties stelt voorop dat een dergelijke transactie niet per definitie wordt aangemerkt als een transactie waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. De notaris moet zijn ministerie verlenen tenzij sprake is van gegronde redenen om zijn dienst te weigeren.
De notaris heeft klager schriftelijk indringend geïnformeerd over de risico’s ter zake van de transactie, terwijl klager een bemiddeld ondernemer lijkt te zijn die zeer bewust de risico’s neemt. Gezien alle omstandigheden kan bij de notaris geen tekortkoming voor wat betreft de onderzoeks- en Belehrungsplicht worden vastgesteld.

De notariskamer verklaart de klacht ongegrond.

Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 3 november 2021 ((nog) niet gepubliceerd)

Opmerking

Klager en verkoper én de percelen grond zijn gesitueerd ver van de regio van het notariskantoor. De vraag is in hoeverre deze situatie verschilt van twee eerder besproken uitspraken (Kamer Amsterdam 1 oktober 2020 en kamer Arnhem-Leeuwarden 15 november 2019) die gegrond zijn verklaard. Daarin ging het om veel meer percelen, maar de vraag is of de kopers wel zo veel minder deskundig en geïnformeerd waren. Ook in dit geval heeft de notaris klager niet telefonisch of in persoon gesproken.
Het feit dat verkoper in zijn formulier aandringt om het formulier helemaal in te vullen, zodat de koper niet bij de notaris op bezoek hoeft te komen, is daarbij een opmerkelijk detail waar de kamer niet op in gaat.