Helder offreren: zo doet u dat
Het Europese recht bevat regels over consumentenbescherming die ook voor de notaris van belang zijn. Bijvoorbeeld over helder offreren. Volgt u deze regels niet op? Dan heeft dat gevolgen voor de mogelijkheid om een onbetaalde rekening te innen.
'De notaris had ten minste een voorlopige inschatting kunnen geven'
Een eigenaar van een woonappartement geeft aan een notaris opdracht om de akte van splitsing in overeenstemming te brengen met een rechterlijke uitspraak. De notaris gaat aan het werk en stuurt de rekening naar de appartementseigenaar. Die rekening blijft onbetaald. De notaris vordert in rechte van zowel de appartementseigenaar als van de Vereniging van Eigenaren (VvE) betaling van de rekening, die inmiddels is opgelopen tot ruim 12.000 euro. De kantonrechter wijst de vordering van de notaris af. Wat is hier aan de hand?
Verkoper
Een notaris is een 'verkoper' in de zin van artikel 2 onder c van de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993). Als hij diensten verricht voor een consument, dan moet een notaris zich aan de richtlijn houden. Ieder beding waarover niet individueel is onderhandeld tussen de notaris en de consument, valt onder deze richtlijn. Dat geldt in ieder geval voor standaardbedingen waarop de consument geen invloed heeft (artikel 3 lid 2, eerste alinea), zoals de algemene voorwaarden van een notariskantoor. Een beding is oneerlijk als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1).
Een beding over de kosten van de dienstverlening moet transparant zijn. In een zaak over een declaratie van een advocaat heeft het Europese Hof van Justitie beslist dat alleen de opgave van het uurtarief níet voldoende is om aan de richtlijn te voldoen. Ook als van tevoren niet (exact) valt in te schatten hoeveel tijd een opdracht zal kosten, moet een advocaat informatie geven waarop de consument bij benadering een kostenraming kan baseren. Dat kan volgens het Hof bijvoorbeeld door het voorzienbare of minimale aantal benodigde uren op te geven of door met redelijke tussenpozen tussentijdse facturen of verslagen te sturen waarin het aantal gewerkte uren wordt vermeld. Kortom: de verkoper moet de consument in staat stellen om met de nodige voorzichtigheid en volledige kennis van de financiële consequenties een beslissing te nemen (HvJEU 12 januari 2023, ECLI:NL:EU:C:14).
Tijdig en duidelijk
Nederlandse rechters leggen deze Europese regels streng uit. Strenger dan nodig lijkt, aldus advocaat-generaal Wissink in een conclusie voor een zaak waarin de Hoge Raad nog niet heeft beslist (ECLI:NL:PHR:2025:748, nr. 2.9). Hij wijst op uitspraken over declaraties van advocaten waarin is geoordeeld dat een kostenopgave van 'een ton', niet voldoet aan het beschermingsstelsel van de richtlijn, ook niet als er maandelijks gedeclareerd wordt. Ook een op zichzelf staande afspraak om maandelijks te declareren, maakt het kostenbeding nog niet transparant. Die strengere uitspraken hebben overigens ook te maken met de beroeps- en gedragsregels van advocaten. Daarin staat dat advocaten verplicht zijn om vooraf een inschatting te geven van de te verwachte tijdsbesteding en de totale kosten. Voor notarissen geldt het algemener gestelde artikel 10 van de Verordening Beroeps- en gedragsregels 2011. Een notaris moet zijn cliënt 'tijdig en duidelijk' voorlichten over de 'financiële consequenties van zijn inschakeling'.
Geen opdrachtbevestiging
Terug naar de onbetaalde rekening van de notaris. De kantonrechter stelt eerst vast dat de appartementseigenaar een consument is in de zin van de richtlijn. Hij verwijst daarvoor naar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie (HvJ EU 27 oktober 2022, ECLI:EU:C:2022:839). De notaris heeft geen opdrachtbevestiging gestuurd aan de consument en de VvE. Daarom kan de rechter niet vaststellen of hij heeft voldaan aan zijn informatieverplichtingen over zijn honorarium en eventuele onkosten.
Hoewel het begrijpelijk is dat vóór het sluiten van de overeenkomst van opdracht geen exact totaalbedrag is te geven, had de notaris in een opdrachtbevestiging hierover informatie kunnen en moeten geven. Hij had ten minste een (voorlopige) inschatting van het aantal uren of een bedrag kunnen geven, temeer nu het een overzichtelijke, redelijk afgebakende opdracht was. Nergens blijkt uit dat de consument vóór het sluiten van de overeenkomst erover is geïnformeerd dat hij rekening moest houden met het gefactureerde bedrag.
Uitleg
De notaris heeft de consument de mogelijkheid onthouden om enige controle uit te voeren. De gemiddelde consument zal zelf weinig idee hebben van de werkzaamheden die moeten worden verricht en hoeveel tijd daarmee normaliter gemoeid is. De notaris heeft daar als handelaar en professional juist wél zicht op en had die uitleg aan de consument moeten verstrekken. Door vooraf een inschatting te geven, verplicht de notaris zichzelf ook om rekening en verantwoording aan de consument af te leggen. Omdat een overeenkomst van opdracht met een opdrachtnemer in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf volgens artikel 7:405 BW niet kan bestaan zonder loon, vervalt de gehele overeenkomst met de consument.
Ook de VvE hoeft de rekening van de notaris niet te betalen, omdat deze niet ziet op gemeenschapskosten. Volgens het splitsingsreglement is het doel van de VvE het 'behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars'. Wijziging van de splitsingsakte op bevel van een kantonrechter valt niet onder deze doelomschrijving en het verband met de eigendom van het appartementsrecht van de gezamenlijke appartementseigenaren is te ver verwijderd. Er is dus geen sprake van een schuld of kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaren (artikel 5:113 lid 2 BW) en waarvoor de VvE hoofdelijk is verbonden (artikel 5:113 lid 4 BW). Zie: rechtbank Amsterdam 22 mei 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:3168.