Ongedocumenteerd beroep op financieringsvoorbehoud: boete?
Huizenkopers die niet zeker weten of zij de financiering rond krijgen, nemen doorgaans een financieringsbehoud op. Een beroep daarop is vaak aan spelregels gebonden. Tegelijk bevat de koopovereenkomst meestal een boeteclausule: komen kopers hun verplichtingen niet na, dan krijgen ze een boete van 10 procent van de koopsom, gedekt door een waarborgsom bij de notaris. Maar is die boete bij iedere tekortkoming verschuldigd?
Koper koopt een woning en maakt daarbij een financieringsvoorbehoud. In de koopovereenkomst, gebaseerd op het NVM-model, staat dat een beroep op de ontbindende voorwaarde aan drie eisen moet voldoen: het moet tijdig, schriftelijk en goed gedocumenteerd zijn. Volgens de overeenkomst houdt dat laatste in dat de koper ten minste één afwijzing van een erkende geldverstrekker overlegt aan de verkoper of diens makelaar, inclusief het gebruikte aanvraagformulier. Daarin moet duidelijk staan welk hypotheekbedrag koper heeft aangevraagd en om welke reden de financiering is geweigerd.
In de koopovereenkomst staat ook een boeteclausule. Als een van de partijen nalatig is in de nakoming van haar verplichtingen, mag de andere partij de koopovereenkomst ontbinden. Dan is ook direct een boete verschuldigd van 10 procent van de koopsom.
Meer documentatie
De koper krijgt de financiering niet rond en beroept zich op de ontbindende voorwaarde. De makelaar stelt de notaris op de hoogte, waarna de verkopers de overeenkomst ontbinden en de boete opeisen. Volgens hen is de koper nalatig geweest, omdat hij niet met (financiële) stukken heeft onderbouwd waarom hij een afwijzing van de hypotheekbank heeft ontvangen. Later stuurt de koper die onderbouwing alsnog, maar daarmee heeft hij volgens de verkopers nog steeds niet voldaan aan zijn verplichtingen. De onderbouwing moest er immers ook tijdig zijn en de termijn daarvoor is verstreken. Daarom was volgens de verkopers een ingebrekestelling niet meer nodig. De koper weigert betaling van de boete. De verkopers leggen de zaak aan de rechter voor.
De rechtbank wijst de vordering af. De makelaar van de verkopers had namelijk in eerste instantie de mededeling van de koper dat hij het financieringsvoorbehoud inriep, voor kennisgeving aangenomen. Pas ruim twee maanden later lieten de verkopers weten dat aanvullende documentatie nodig was. Volgens de rechtbank hadden zij daar direct om moeten vragen. Bovendien blijkt dat die stukken er wel waren en dat de koper zich ook voldoende heeft ingespannen om financiering te krijgen.
Geen tekortkoming
De verkopers gaan in hoger beroep, maar ook daar krijgen ze nul op het rekest, al is dat om andere redenen. Volgens het hof verliezen de verkopers uit het oog dat uit een financieringsvoorbehoud geen verbintenis voor de koper voortvloeit. Niet-nakoming daarvan vormt dus geen tekortkoming jegens verkopers, laat staan een grond voor ontbinding van de koopovereenkomst. Het financieringsvoorbehoud biedt juist de kopers de mogelijkheid om zich – als zij dat willen – van de koopovereenkomst te bevrijden. Alleen als de kopers zich onvoldoende inspannen om een financiering te verkrijgen, dan kunnen de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat de ontbindende voorwaarde niet is vervuld. Maar ook dan is er geen sprake van een tekortkoming als bedoeld in artikel 6:74 BW en artikel 6:265 BW. Kortom: de verkopers konden de koopovereenkomst niet ontbinden en de boete opeisen op de enkele grond dat de koper zijn beroep op het financieringsvoorbehoud onvoldoende had gedocumenteerd.
Uitsmijter: boete nihil
Het hof voegt daar nog het volgende aan toe. Zelfs als de verkopers wél voldoende reden hadden gehad om de overeenkomst te ontbinden, hadden zij niet de volledige boete kunnen innen. Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter een contractuele boete matigen, maar dat kan volgens vaste rechtspraak alleen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dat is pas het geval wanneer toepassing van het boetebeding leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarbij kijkt de rechter niet alleen naar de verhouding tussen werkelijke schade en boete, maar ook naar de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden van het geval.
Het hof stelt vast dat de verkopers de woning kort na het annuleren van de koop voor een hogere prijs aan een derde hebben verkocht. Zij hebben dus geen schade geleden. Als de verkopers al aanspraak hadden kunnen maken op een boete, zou die in dit geval gematigd moeten worden. Het gaat om een koop tussen particulieren met een standaardbeding waarover niet is onderhandeld. De koper is bovendien niet gewezen op de strekking van de boeteclausule. De verkopers hebben niet onderbouwd dat de gevorderde boete in redelijke verhouding staat tot enig nadeel. Ook is niet gebleken dat de boete was bedoeld als prikkel tot nakoming; integendeel, de verkopers hebben de koopovereenkomst direct ontbonden en de boete opgeëist. Daar komt bij dat de koper nog heeft aangeboden om de woning alsnog af te nemen, maar de verkopers zijn daarop niet ingegaan.
Het hof ziet daarom aanleiding de boete te matigen tot nihil. Deze uitspraak laat zien dat matiging, zelfs tot nihil, goed mogelijk is, ook al ligt de lat daarvoor in theorie hoog. Een notaris die moet beslissen over uitkering van de waarborgsom, kan deze uitspraak in de overwegingen meenemen (Hof Arnhem-Leeuwarden 23 december 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:8621).
‘Verkopers verkochten snel opnieuw: geen schade, geen boete’