AB-BC-constructie vraagt om extra alertheid
Kan een cliënt klagen over een fout in een akte als hij die fout zelf niet heeft opgemerkt in de conceptstukken? En hoever reikt de voorlichtingsplicht van een notaris bij een AB-BC-transactie? De tuchtrechter geeft antwoord.
Bij een AB-BC-transactie koopt B een woning van A en verkoopt die meteen door aan C. B betaalt A met de koopsom die hij van C ontvangt. In deze klachtprocedure is C de klager. De akten van levering werden in ‘omgekeerde volgorde’ gepasseerd: eerst de akte B-C en daarna de akte A-B. De dag daarna werd eerst de levering van de woning door A aan B ingeschreven in de openbare registers. Later die dag is de levering door B aan C ingeschreven.
In de koopovereenkomst B-C stond dat de kosten van de overdracht – overdrachtsbelasting en notaris- en kadasterkosten – voor rekening van de verkoper kwamen. De behandelend kandidaat-notaris zag deze afwijkende afspraak echter over het hoofd. Klager ontving een week voor de levering de conceptakte en nota van afrekening, maar merkte de fout niet op. Hij maakte vervolgens zowel de koopsom als de overdrachtskosten over naar de derdengeldenrekening. Het notariskantoor betaalde de verschuldigde bedragen door aan de Belastingdienst en het kadaster. Twee jaar later stelt klager het notariskantoor aansprakelijk voor de gemaakte fout. Zeven maanden daarna dient hij een klacht in tegen de kandidaat-notaris.
Zorgvuldigheid
Volgens de kandidaat-notaris had klager genoeg tijd om de fout op te merken. Omdat hij de nota van afrekening zonder protest had betaald en ook tijdens het passeren geen bezwaar had gemaakt, mocht de kandidaat-notaris ervan uitgaan dat klager instemde met de afrekening. Dit verweer vindt geen genade bij de kamer. Van een (kandidaat-)notaris mag worden verwacht dat hij een overeenkomst die ten grondslag ligt aan een akte die hij passeert, met de grootst mogelijke zorgvuldigheid beoordeelt. Dat klager de kandidaat-notaris vóór de levering niet heeft gewezen op deze fout en dat het ongebruikelijk is dat de kosten bij bestaande bouw voor rekening van de verkoper komen, maakt dat niet anders. De kandidaat-notaris had de levering dus niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid.
Klager stelt daarnaast dat de kandidaat-notaris de koopsom die hij naar de derdengeldenrekening had overgemaakt, onbevoegd ter beschikking heeft gesteld aan B. Dit was voordat de woning aan klager was geleverd; op dat moment kon B dus nog geen aanspraak maken op die koopprijs. Volgens klager heeft de kandidaat-notaris hiermee in strijd gehandeld met artikel 7:26 lid 3 BW, artikel 11 van de Verordening beroeps- en gedragsregels (Vbg) en de Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden.
De kamer vindt dit deel van de klacht niet gegrond. De kandidaat-notaris heeft een afschrift van de derdengeldenrekening overgelegd, waaruit blijkt dat de resterende verkoopopbrengst pas aan B is overgemaakt toen uit de narecherche was gebleken dat er geen hindernissen waren. Hij heeft op dit punt dus volgens de toepasselijke regels gehandeld.
Risico’s
Klager verwijt de kandidaat-notaris verder dat hij in strijd met artikel 5 Vbg heeft nagelaten om hem te informeren en (schriftelijk) te waarschuwen voor de risico’s van de beoogde AB-BC-transactie. De kandidaat-notaris heeft ook niet gecontroleerd of klager instemde met deze constructie.
De kamer verklaart dit deel van de klacht gegrond. Op grond van artikel 43 lid 1 Wna moet een (kandidaat-)notaris partijen informeren over de zakelijke inhoud van de akte en – indien nodig – over de gevolgen die daaruit voortvloeien. Volgens de wetsgeschiedenis mag een notaris aannemen dat hij op juiste wijze aan zijn voorlichtingsplicht heeft voldaan als hij ervan overtuigd is dat de betrokkenen hebben begrepen wat de akte inhoudt. Hierbij wordt van een notaris een actieve rol verwacht. De voorlichtingsplicht behoort tot de essentie van het notariële ambt en is een integraal onderdeel van het passeren van de akte, zeker als het gaat om een transactie die afwijkt van wat gebruikelijk is.
Daarvan was hier sprake, omdat B op het moment van het passeren van de akte B-C nog geen eigenaar van de woning was. Gebruikelijk is immers dat een verkoper eigenaar is op het moment van levering. Niet is gebleken dat de kandidaat-notaris zich ervan heeft overtuigd dat klager dit destijds begreep, aldus de kamer.
Duidelijke afspraken
De levering B-C hing nauw samen met de levering A-B. Een gebrek in de levering A-B zou gevolgen kunnen hebben voor klager. Die hoefde daar niet op bedacht te zijn. Daarbij komt dat de kandidaat-notaris ervan op de hoogte was dat B de door klager betaalde koopsom nodig had om A te kunnen betalen. Daarom had het op de weg van de kandidaat-notaris gelegen om klager voorafgaand aan het passeren van de akte B-C uit te leggen dat die transactie onderdeel was van een AB-BC-transactie, waarbij de akten in omgekeerde volgorde werden gepasseerd. Ook had hij de beoogde gang van zaken, de risico’s en de mogelijkheden om deze te ondervangen, moeten toelichten. Zulke informatie valt volgens de kamer niet onder de geheimhoudingsplicht van de notaris.
Daarnaast benadrukt de kamer dat een notaris vooraf duidelijke afspraken moet maken over de voorwaarden waaronder welk bedrag aan welke partij wordt uitbetaald. Op de notaris rust namelijk een zwaarwegende zorgplicht ten aanzien van het beheer en de uitbetaling van derdengelden. Door het ontbreken van deze afspraken bestond het risico dat bij een gebrek in de transactie A-B of B-C onduidelijkheid zou ontstaan over wie recht had op uitbetaling.
De kamer legt de kandidaat-notaris een waarschuwing op (kamer voor het notariaat ‘s-Hertogenbosch 13 april 2026, ECLI:NL:TNORSHE:2026:10).
‘Notarissen moeten cliënten actief informeren over risico’s van afwijkende transacties’