Hoe te handelen bij onenigheid over waarborgsom?

De notaris in deze tuchtuitspraak is niet of nauwelijks betrokken bij het onderliggende conflict, maar moet toch bij de tuchtrechter verschijnen. Goed nieuws: de conclusie is dat de notaris juist heeft gehandeld. Deze uitspraak laat zien hoe een notaris moet handelen bij onenigheid tussen een koper en verkoper over (de hoogte van) een waarborgsom bij een woningkoop.

Wat gaat vooraf?

Woningkoper 1 stort namens zichzelf en zijn partner 55.500 euro als waarborgsom op de kwaliteitsrekening van de notaris. Kort daarna loopt de relatie tussen koper 1 en koper 2 stuk. De verkopers bieden de kopers wederzijdse ontbinding van de koopovereenkomst aan en een verlaging van de boete tot 35.000 euro. De kopers gaan akkoord, maar een vaststellingsovereenkomst komt niet tot stand, omdat koper 1 (alsnog) niet tekent. Op de geplande leveringsdatum verschijnen alleen koper 1 en de verkopers op het notariskantoor. De levering gaat niet door. Na het verstrijken van de termijn voor ingebrekestelling ontbinden de verkopers de koopovereenkomst.

De waarborgsom

Dan begint het touwtrekken om de waarborgsom. Koper 1 had al eerder gedreigd met gerechtelijke en tuchtrechtelijke klachten als de notaris de waarborgsom zou uitbetalen aan de verkopers. Tegelijkertijd sommeren de verkopers de notaris om de waarborgsom uit te keren en stellen hem bij voorbaat aansprakelijk voor eventuele schade als dat niet gebeurt. De notaris houdt het hoofd koel en laat weten gebruik te maken van de (contractuele) bevoegdheid om de waarborgsom onder zich te houden tot een eensluidende betalingsopdracht van partijen of een gerechtelijke uitspraak. De verkopers leggen conservatoir derdenbeslag onder de notaris in het kader van de lopende civiele procedure tegen de kopers.

De klacht

De verkopers klagen primair dat de notaris de waarborgsom had moeten uitkeren. Zij menen dat geen sprake is van onduidelijkheid: de kopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Uitspraak: de notaris heeft niet klachtwaardig gehandeld door de waarborgsom onder zich te houden

Oordeel van de kamer

De kamer stelt vast dat een geschil is gerezen tussen de verkopers en de kopers dat op een aantal punten onbeslecht is. Koper 1 zegt nog steeds te willen meewerken aan de levering. Hij voert ook aan dat de verkopers niet hebben voldaan aan hun schadebeperkingsplicht, door zich niet in te spannen om de woning te verkopen aan een derde.

De notaris was op de hoogte van de tussen partijen lopende procedure en het conservatoir derdenbeslag. In de civiele procedure zou mogelijk worden geoordeeld dat de lagere boete uit de vaststellingsovereenkomst van toepassing was. De kamer acht het dus begrijpelijk dat de notaris twijfelde over wie aanspraak kon maken op de waarborgsom en tot welk bedrag. De notaris heeft dan ook niet klachtwaardig gehandeld door de waarborgsom onder zich te houden. Dit leidt niet tot partijdig handelen.

Kamer voor het Notariaat Arnhem-Leeuwarden 12 maart 2026, C/05/453297 KL RK 25-97