Notaris te weinig kritisch bij verkoop aan zoon
Overdrachten binnen families kunnen een bron van geschillen zijn. Als duidelijk is dat een transactie de belangen van andere familieleden raakt, wordt van een notaris extra zorgvuldigheid en onderzoek verwacht. De geheimhoudingsplicht is geen excuus om dat onderzoek achterwege te laten.
Vader en moeder waren gehuwd in gemeenschap van goederen. Tot die gemeenschap behoorden aandelen in een holdingvennootschap, die enig aandeelhouder was van een werkmaatschappij. Daarin zaten verschillende verhuurde panden. Vader was enig bestuurder van die werkmaatschappij en stond ook zo geregistreerd in het handelsregister.
In 2022 liep het huwelijk van vader en moeder op de klippen. Zij spraken af om de huwelijksgoederengemeenschap onverdeeld te laten en het beheer en bestuur van de ontbonden gemeenschap over te dragen aan een administrateur. Die zou de huurpenningen van de gemeenschappelijke panden incasseren en daaruit de lasten en zijn eigen kosten betalen. Hij mocht ook geld reserveren als hij dat nodig vond. Van wat er overbleef, kregen vader en moeder ieder de helft. De rechtbank nam deze afspraak over in de echtscheidingsbeschikking.
Stiekeme koopovereenkomst
Een jaar later verkocht vader een bedrijfspand en enkele omliggende percelen die op zijn naam stonden aan een van zijn drie zoons. Vader en zoon stelden zelf de koopovereenkomst op en vroegen de notaris een depotakte op te maken. De koopsom voor het geheel bedroeg 710.000 euro. Moeder, de twee andere zoons en de administrateur wisten niets van deze overeenkomst.
Begin 2024 overleed moeder. Daarna raakte een van de andere zoons op de hoogte van de koopovereenkomst. Hij wees de notaris op de afspraken die zijn vader en moeder bij de echtscheiding hadden gemaakt. Vader heeft de koopovereenkomst gesloten met voorbijgaan aan die afspraken, aldus deze broer. Hij plaatste ook vraagtekens bij de koopprijs. Volgens hem was het pand eerder, in gezamenlijke opdracht van vader en de drie zoons, getaxeerd op 1.000.000 euro.
De notaris zag echter geen aanleiding voor nader onderzoek. Hij had zich op basis van recente informatie een oordeel gevormd over de koopprijs en vond die in lijn met de taxatierapporten die hij kende. Het door de broer genoemde taxatierapport vroeg hij niet op. Uit de afspraken in de echtscheidingsbeschikking volgde volgens de notaris niet dat vader niet langer bevoegd was om de verkopende vennootschap te vertegenwoordigen. Dat stond ook niet vermeld in het handelsregister. Ook meende hij dat zijn geheimhoudingsplicht verhinderde dat hij contact opnam met derden, zoals de broer. Die kon ook geen rechten doen gelden op het bedrijfspand. Dat de overdracht tegen de overeengekomen prijs tot benadeling van de broer zou leiden, stond voor de notaris evenmin vast. Ondanks de protesten van de broer passeerde de notaris daarom in oktober 2024 de leveringsakte.
Alarmbellen
De broer diende een klacht in tegen de notaris. Volgens hem had de notaris geen medewerking mogen verlenen aan de levering. Hij was er immers van tevoren op gewezen dat de andere zoons van vader, die ook erfgenamen waren van moeder, werden benadeeld omdat de verkoopprijs niet marktconform was.
Het gerechtshof in Amsterdam stelt hem in het gelijk. Het hof noemde verschillende alarmbellen:
- Uit de echtscheidingsbeschikking blijkt dat de ouders van klager de beheers- en bestuurshandelingen van de ontbonden gemeenschap hebben overgedragen aan een administrateur.
- De koopovereenkomst tussen vader en een van de zonen is gesloten buiten medeweten van moeder en de administrateur.
- De koopovereenkomst is gesloten binnen de familierechtelijke sfeer.
- Het pand is in 2024 in gezamenlijke opdracht van vader en de drie zonen getaxeerd op 1.000.000 euro: veel hoger dan de in 2023 overeengekomen koopprijs.
- Moeder is inmiddels overleden en de twee andere zoons zijn haar erfgenamen.
- De transactie zou mogelijk leiden tot benadeling van hen en de Belastingdienst.
Familieproblemen
De notaris had zich moeten realiseren dat het (economisch) belang bij het bedrijfspand (uiteindelijk) bij de huwelijksgoederengemeenschap lag, aldus het hof. Alleen daarom al was mogelijk toestemming van de administrateur vereist. De notaris had moeten nagaan of na het overlijden van moeder een andere regeling was getroffen of dat de nalatenschap al was verdeeld. De meeverkochte omliggende percelen, die op naam van vader stonden en tot de huwelijksgoederengemeenschap behoorden, waren niet in de levering betrokken. Ook dat had de notaris aan het denken moeten zetten. Misschien was dat om de vereiste medewerking van de administrateur te omzeilen.
De notaris is uitsluitend afgegaan op de informatie van de kopende broer en vader, zonder nadere vragen te stellen of onderzoek te doen. Hij was op de hoogte van de familieproblemen en de mogelijke benadeling van andere erfgenamen. Daarom had hij zijn ministerie moeten weigeren of opschorten om aanvullend onderzoek te doen naar de waarde van het bedrijfspand. Hij had in ieder geval het gezamenlijke taxatierapport moeten opvragen en contact kunnen opnemen met de administrateur. Ook had hij zijn opdrachtgevers moeten laten weten dat dit onderzoek nodig was voordat hij de akte kon passeren.
Het beroep op de geheimhoudingsplicht gaat volgens het hof niet op. Die plicht stond in deze omstandigheden nader onderzoek niet in de weg. Dat vader volgens het handelsregister zelfstandig bevoegd was om de vennootschap te vertegenwoordigen, maakt dit niet anders. Al met al vindt het hof dat de notaris zijn ambt niet in onafhankelijkheid en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft uitgeoefend. Het levert hem een berisping op (Gerechtshof Amsterdam 2 juni 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:1476).
‘Het belang bij het bedrijfspand lag uiteindelijk bij de huwelijksgoederengemeenschap’