Vormerkung-verzoek bij complexe overeenkomst
Een vastgoedeigenaar met een omvangrijke portefeuille sluit samen met zijn echtgenote een participatie- en samenwerkingsovereenkomst met een externe partij. De eigenaar zal 20 procent van zijn vastgoedbelangen overdragen voor 1 euro, onder nader omschreven voorwaarden. De overeenkomst wordt later drie keer aangepast. In het derde addendum vervallen de eerder overeengekomen toestemmingsvereisten voor vervreemding of bezwaring volledig, zodat de eigenaar vrij kan beschikken over zijn vastgoed.
Medio september 2025 verzoekt de externe partij de notaris om de koop in te schrijven in het Kadaster (Vormerkung). Tussen eind september en medio oktober worden 10 kadasterverklaringen ingeschreven voor in totaal 284 objecten. Aan de verklaringen wordt een uittreksel gehecht waarin uitsluitend het eerste addendum is opgenomen. De latere wijzigingen ontbreken. De eigenaar dient vervolgens een klacht in tegen de notaris en de twee betrokken kandidaat-notarissen (hierna de ‘notarissen’).
Wat vinden de rechters?
De kamer stelt voorop dat een waarnemend kandidaat-notaris zelfstandig tuchtrechtelijk verantwoordelijk is voor zijn eigen ambtshandelingen. Alle drie de notarissen worden daarom in gelijke mate beoordeeld.
Vier van de vijf klachtonderdelen zijn gegrond. De inschrijving tastte de vrije beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar ernstig aan en belemmerde hem bij herfinanciering, met een groot financieel risico tot gevolg. Gelet op de omvang en complexiteit van de transactie hadden de notarissen nader onderzoek moeten doen, vragen moeten stellen of de inschrijving eerst aan de eigenaar moeten voorleggen. In plaats daarvan lieten zij zich uitsluitend leiden door de informatie van de verzoekende partij. Bovendien bevatte het aan de verklaringen gehechte uittreksel een onjuiste en onvolledige weergave van de gemaakte afspraken. Daardoor ontstond een vertekend beeld in de openbare registers. Het vijfde klachtonderdeel over medewerking aan wanprestatie is ongegrond omdat daarvoor onvoldoende feiten zijn vastgesteld.
Uitspraak: waarschuwing
De uitkomst
Alle drie de notarissen krijgen een waarschuwing. Daarnaast moeten zij het griffierecht en de proceskosten van klager vergoeden en per zaak 1.000 euro aan behandelingskosten van de kamer betalen.
Betekenis voor de notariële praktijk
Bij een Vormerkung-verzoek op basis van een complexe overeenkomst met meerdere addenda mag u niet alleen afgaan op het verhaal van de verzoekende partij. Zorg dat u alle relevante stukken kent én dat het uittreksel dat u aan de verklaring hecht de actuele, volledige stand van zaken weergeeft, ook als latere wijzigingen eerder gemaakte afspraken hebben herroepen. Daarnaast geldt: tijdsdruk is geen reden om onderzoek over te slaan. Juist bij een als urgent gepresenteerd verzoek is waakzaamheid geboden.
Kamer voor het notariaat Amsterdam 28 juli 2026, NT 25/45, NT 25/46 en NT 25/47