Wel een hypotheekschuld, geen eigendom
Klager wil samen met zijn partner mede-eigenaar worden van de woning die deze partner en haar ex-echtgenoot gezamenlijk bezaten. Op grond van een rechterlijke uitspraak moet de woning uiterlijk begin mei 2022 aan de partner van klager worden toebedeeld. De opdracht ligt bij het kantoor van een (inmiddels) oud-notaris.
In mei 2022 passeert een collega-notaris de verdelings- en hypotheekakte. Klager en zijn partner lenen samen 250.000 euro bij de bank en zijn daarvoor hoofdelijk aansprakelijk. Maar de leveringsakte waarmee klager mede-eigenaar wordt, wordt die dag niet gepasseerd. Klager heeft daardoor een hypotheekschuld zonder eigendomsrecht.
De levering kan niet doorgaan omdat partijen het nog niet eens zijn over alle voorwaarden. Medio april 2022 spreken zij hierover al met de oud-notaris en wordt een conceptleveringsakte opgesteld. De betaalwijze en koopovereenkomst moeten echter nog worden uitgewerkt.
Na het passeren van de hypotheekakte blijft het stil. Na enkele besprekingen in 2022 is er tot medio augustus 2023 geen contact. Klager neemt dan zelf het initiatief. Hoewel hij aanvankelijk instemt met een conceptnota van afrekening, wil hij later aanpassingen. Ook zijn partner en haar ex-echtgenoot gaan vervolgens niet akkoord. De oud-notaris nodigt partijen tien keer uit voor overleg, zonder resultaat. Begin november 2023 verschijnt de ex-echtgenoot niet op de geplande passeerafspraak. Inmiddels is ook de relatie tussen klager en zijn partner beëindigd.
Klager stelt de oud-notaris aansprakelijk. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar wijst dit af. In juli 2025 stopt de oud-notaris als notaris. Tegen de ex-echtgenoot loopt een civiele procedure. Klager formuleert twee klachtonderdelen: (1) de oud-notaris heeft nagelaten de leveringsakte te passeren, waardoor klager wel een hypotheekschuld, maar geen mede-eigendom kreeg, en (2) de oud-notaris heeft na het ontdekken van de situatie onzorgvuldig, inadequaat en niet voortvarend gehandeld bij de verdere afwikkeling.
Wat vinden de rechters?
Klachtonderdeel 1 wordt niet-ontvankelijk verklaard. Op grond van artikel 99 lid 21 Wna geldt een vervaltermijn van drie jaar na de dag waarop klager bekend is met het verweten handelen of nalaten. De kamer volgt klager niet in zijn stelling dat hij pas medio augustus 2023 ontdekte dat de levering niet had plaatsgevonden. Er zijn verschillende aanwijzingen waaruit blijkt dat hij al kort na begin mei 2022 had kunnen en moeten concluderen dat er iets niet klopte. Bovendien blijkt uit interne dossieraantekeningen van een bespreking begin september 2022 dat de leveringsakte toen nog moest worden opgesteld. Omdat de klacht pas eind september 2025 werd ingediend, is dit klachtonderdeel te laat. Ook de extra termijn van één jaar na bekendheid met de gevolgen biedt geen uitkomst: klager was daarmee al eind 2023 bekend.
Klachtonderdeel 2 wordt deels niet-ontvankelijk en deels gegrond verklaard. De kamer maakt daarbij onderscheid tussen twee periodes. Klachten over het handelen of nalaten vóór 24 september 2022 zijn te laat ingediend en niet-ontvankelijk.
Periode 24 september 2022 tot medio augustus 2023: gegrond
De kamer toetst aan artikel 93 lid 1 Wna en artikel 17 lid 1 Wna. Hoewel de eerste verantwoordelijkheid bij klager en zijn partner lag, waren de omstandigheden bijzonder genoeg om meer initiatief van de oud-notaris te verwachten. Klager was hoofdelijk aansprakelijk voor 250.000 euro, terwijl daar geen eigendomsrecht tegenover stond. De oud-notaris had na de bespreking eind oktober 2022 actief moeten rappelleren. Door dat na te laten, heeft hij onzorgvuldig gehandeld.
Periode vanaf medio augustus 2023: ongegrond
Vanaf dat moment weigerde de ex-partner haar medewerking. Zonder haar akkoord kon de oud-notaris de leveringsakte niet passeren en kon hij geen voorwaardelijke volmacht gebruiken. Hij kon haar niet dwingen. Hij heeft zijn rol goed ingevuld door partijen tien keer uit te nodigen en te proberen hen naar een oplossing te begeleiden.
Uitspraak: waarschuwing
De uitkomst?
De kamer geeft de oud-notaris een waarschuwing, mede gelet op zijn blanco tuchtrechtelijk verleden. Hij wordt veroordeeld tot betaling van het griffierecht van 50 euro, de eigen kosten van klager van 50 euro, de kosten van rechtsbijstand van 1.050 euro en de behandelingskosten van de kamer van 2.000 euro.
Betekenis voor de notariële praktijk?
Een situatie waarin de hypotheekakte wel, maar de leveringsakte niet wordt gepasseerd, brengt een actieve rappelleerplicht voor de notaris met zich mee. Voor de vervaltermijn is de objectieve bekendheid bepalend: het moment waarop klager redelijkerwijs op de hoogte had kunnen en moeten zijn – en niet de subjectieve beleving van klager. Tot slot geldt dat een notaris die aantoonbaar zijn uiterste best doet om partijen te bemiddelen, tuchtrechtelijk niet hoeft op te draaien voor de weigering van een partij om mee te werken.
Kamer voor het notariaat ’s-Hertogenbosch 1 juni 2026, ECLI:NL:TNORSHE:2026:14