5%-regeling

Dit depot dient als 'stok achter de deur' voor de aannemer om zijn verplichtingen na te komen. De KNB overlegt met vertegenwoordigers van Neprom, Bouwfonds, SWK, Bouwend Nederland en Woningborg over de praktische aspecten van deze regeling.

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), die op 1 januari 2024 stapsgewijs in werking is getreden, is de 5%-regeling aangepast: de aannemer moet tussen de 1 en 2 maanden na het oplevermoment van de nieuwbouwwoning een brief aan de opdrachtgever sturen waarin hij hem wijst op zijn opschortingsrecht. Een kopie van die brief stuurt de aannemer vervolgens aan de notaris. Volgens artikel 7:768 lid 3 BW moet de opdrachtgever aan de notaris doorgeven tot welk bedrag het depot moet worden gehandhaafd. Pas als volgens de opdrachtgever alle gebreken zijn verholpen, mag de notaris het depotbedrag naar de aannemer overmaken.

Niet is geregeld dat de opdrachtgever en/of de aannemer vervolgens de notaris informeert zodra alle gebreken zijn verholpen. Ook kan het zijn dat uit de brief niet duidelijk naar voren komt wat de opleverdatum was – en dus wat de datum was waarop de 3 maanden van het opschortingsrecht zijn verstreken. Dat betekent dat de notaris zelf actief moet optreden.
Het zal niet in het belang van een aannemer zijn om een uiterlijke termijn te benadrukken bij de opdrachtgever of deze verder te informeren of te herinneren aan bevoegdheden. Het is raadzaam de opdrachtgever te informeren – ruim voordat is voldaan aan de voorwaarden om tot uitkering van het depot over te gaan – en zelfs schriftelijk te laten bevestigen dat alle gebreken zijn verholpen en derhalve het depotbedrag naar de aannemer mag worden overgemaakt.

Onder de Wkb verdwijnt het automatisme dat de notaris het depotbedrag 3 maanden na oplevering uitbetaalt aan de aannemer als hij niets van de opdrachtgever heeft vernomen. De KNB heeft gepleit voor een vaste eindtermijn van het depot of op z’n minst dat de aannemer, na het verstrijken van de termijn van het opschortingsrecht (3 maanden na de opleverdatum), de notaris een verzoek tot uitbetaling stuurt. Geen van deze voorstellen zijn door het ministerie overgenomen.

Wat te doen met de rente over het depotbedrag, dat door de opdrachtgever in het kader van de 5%-regeling op de derdengeldenrekening van de notaris is gestort? In het geval van vergoeding van rente over het depotbedrag (positieve rente) is de gevolgde lijn tot nu toe dat deze positieve rente wordt uitbetaald aan degene aan wie het depotbedrag toekomt. Hierbij prevaleert hetgeen de opdrachtgever en de aannemer hierover (contractueel) hebben afgesproken. Bij gebreke daarvan komt de positieve rente toe aan de gerechtigde tot het depotbedrag. Ook als de positieve rente nagenoeg nihil is. In de praktijk betekent dit dat de positieve rente over het depotbedrag meestal aan de aannemer zal toekomen. Artikelen 4 en 5 van de Regeling op het notarisambt (Rna) zijn onverkort van toepassing.

De KNB is van mening dat bij negatieve rente niet anders zou moeten worden geredeneerd dan bij de positieve rente over het depotbedrag in het kader van de 5%-regeling. Dit betekent dat de negatieve rente wordt doorgerekend aan degene aan wie het depotbedrag toekomt. In de praktijk zal de uitkomst dan zijn dat de negatieve rente over het depotbedrag voor rekening van de aannemer komt.

Maakt u zelf de (model) koop-/aanneemovereenkomst, denk er dan aan om een bepaling over de rente over het depotbedrag in het kader van de 5%-regeling op te nemen. Dit kan zowel over positieve als negatieve rente gaan, in de lijn als hiervoor beschreven. Dat voorkomt discussie in de toekomst. En adviseer waar mogelijk de projectontwikkelaar en/of aannemer een vervangende (bank)garantie te stellen, ter uitvoering van de 5%-regeling. Dan speelt een rentevergoeding überhaupt geen rol.

Handelingskosten

De notaris maakt kosten ten aanzien van het depotbedrag (rente- en administratiekosten). Ook bij negatieve rente mag de notaris zelf beslissen of deze kosten aan de gerechtigde van het depotbedrag worden doorberekend. Duidelijk communiceren blijft ook hierbij noodzakelijk.

Kijk voor model koop-/aannemingsovereenkomsten op de website van Woningborg