Vormerkung

Opslaan

Deel deze informatie

Kopers van een registergoed kunnen de koopovereenkomst laten inschrijven bij het Kadaster. Daarmee is de koper vóór overdracht tijdelijk beschermd tegen beslag op het registergoed en het faillissement van de koper.

Heeft u cliënten waarvan u weet dat ze een ander koophuis zoeken? Of zitten cliënten bij u aan tafel voor een notariële koopovereenkomst? Wijs hen dan uitdrukkelijk op de mogelijkheid van vormerkung: de inschrijving van de koop van een registergoed bij het Kadaster. Doe dat ook als koper en verkoper in de standaardkoopovereenkomst hebben afgezien van vormerkung. Geef daarbij aan wat de voordelen en de voorwaarden zijn.

Voordelen van vormerkung

Vormerking beschermt uw cliënt tegen:

  • beslag op het registergoed vóór het registergoed wordt overgedragen aan uw cliënt;
  • derdenbeslag op de koopsom die uw cliënt moet betalen;
  • faillissement van de koper na ondertekening van de koopovereenkomst;
  • een voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Levering gaat door bij financiële problemen verkoper

Als uw cliënten de koopovereenkomst laten registreren, kan de levering van het registergoed doorgaan, ook al ligt er beslag op de woning. Voor u is nog wel van belang dat het beslag na levering wordt omgezet in een beslag op het deel van de koopsom waar de verkoper recht op heeft. U kunt dat bedrag dus niet zo maar overmaken naar de verkoper.

Voorwaarden voor inschrijving bij het Kadaster

Alleen notarissen kunnen de koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

  • U neemt onder de koopovereenkomst een verklaring op met daarin uw naam, voornamen, standplaats en kwaliteit.
  • U voert de volgende controles uit:
    • U gaat na of de verkoper beschikkingsbevoegd is.
    • U controleert of de bedenktijd verstreken is, of, als dit niet het geval is, de koopovereenkomst is opgesteld en mede ondertekend door een notaris.
    • U gaat na of er in de afgelopen 6 maanden geen koopovereenkomst was ingeschreven tussen dezelfde partijen voor hetzelfde object (lid 5).

Voor de inschrijving kunt u een afschrift of een uittreksel van de koopovereenkomst gebruiken. Maak bij de inschrijving bij voorkeur gebruik van de Kadasterverklaring ex 7.3 BW en 10 lid 3 WVG c.q. registerverklaring (doc, 33 kB). Deze verklaring is samen met het Kadaster opgesteld en zorgt voor een uniforme aanlevering van de inschrijving bij het Kadaster.

Vormerkung geeft maximaal 6 maanden bescherming

Daarom is van belang dat u nagaat wat de termijn is tussen de inschrijving van de koopovereenkomst bij het Kadaster en de afgesproken datum van overdracht van het registergoed. Is de termijn korter dan 6 maanden, dan biedt vormerkung bescherming tijdens de volledige periode van 6 maanden. Wordt de levering onverwacht uitgesteld, en ligt deze datum meer dan 6 maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst? Dan vervalt de bescherming na 6 maanden.

Is de termijn tussen ondertekening van de koopovereenkomst en de levering langer dan 6 maanden? Dan moet u een keuze maken:

  1. U schrijft de koopovereenkomst zo spoedig mogelijk in nadat de koopovereenkomst is afgesloten. Na 6 maanden vervalt de bescherming.
  2. U schrijft de koopovereenkomst in op het tijdstip dat de resterende periode tot en met de levering minder dan 6 maanden bedraagt. De koper is dan in de beginperiode niet beschermd, maar de laatste 6 maanden voor de levering wel.

Vragen en antwoorden

Wat is de positie van de hypotheekhouder en de koper, als de verkoper voor of na inschrijving van de koop een overbruggingshypotheek afsluit op zijn reeds verkochte huis?

Als het hypotheekrecht wordt gevestigd voordat de koopovereenkomst is ingeschreven, gaan de rechten van de (overbruggings-)hypotheekhouder voor. Wordt het hypotheekrecht ingeschreven na de inschrijving van de koopovereenkomst, dan kan de hypotheekhouder zijn rechten niet uitoefenen ten nadele van de koper.

In het laatste geval wordt na overdracht aan de koper de hypotheekinschrijving waardeloos. De notaris die het transport behandelt, is op grond van de overbruggings-leningsovereenkomst tussen verkoper en hypotheekhouder gehouden het overbruggingskrediet af te lossen uit de verkoopopbrengst.

Neemt de koper niet af, dan kan de koop worden ontbonden. Hiermee is de koopinschrijving waardeloos geworden en kan de hypotheekhouder zo nodig zijn rechten uitoefenen.
Uiteraard moet de notaris bij de vestiging van de overbruggingshypotheek wel de hypotheekhouder wijzen op de reeds bestaande rechten van de koper.

Werkt vormerkung ook als sprake is van een executieverkoop?

Nee, vormerkung werkt alleen bij vervreemding door de verkoper. Een executieverkoop door een hypotheekhouder of beslaglegger is geen vervreemding door de verkoper. In dat geval is de koper niet beschermd. Uiteraard moet de hypotheek of het beslag, op grond waarvan de executieverkoop plaatsvindt, wel zijn ingeschreven voor de ondertekening van de koopovereenkomst.

Wat gebeurt er met de inschrijving, als de termijn van 6 maanden is verlopen?

Op grond van art. 7:3 lid 4 BW valt de goederenrechtelijke werking weg, indien niet binnen zes maanden na de inschrijving is geleverd (terugwerkende kracht); de koop wordt geacht niet meer kenbaar te zijn uit de openbare registers (lid 4, tweede zin). Volgens de minister betekent dit het volgende. Ook al zijn de stukken nog wel via de kadastrale registratie te raadplegen, een ieder die de registers raadpleegt, mag er in beginsel van uitgaan dat de ingeschreven koop is ontbonden. Verdere recherche is niet nodig, zodat een nieuwe koper niet snel aansprakelijk zal zijn uit onrechtmatige daad jegens de eerdere koper.

Het Kadaster haalt na verloop van tijd deze inschrijvingen door. Ook een inschrijving die waardeloos is geworden doordat de akte van levering is gepasseerd, wordt doorgehaald, mits duidelijk in de leveringsakte deel en nummer van de inschrijving zijn vermeld en blijkt dat het om hetzelfde registergoed gaat.

Mag ook een notarieel medewerker of kandidaat-notaris de voorlichting over inschrijving in de openbare registers geven?

Ja, dat mag. U bent wel verantwoordelijk voor het advies dat uw cliënten hebben gekregen van de notarieel medewerker of kandidaat-notaris. U mag de vereiste handtekening alleen onder de koopovereenkomst zetten, als u ervan overtuigd bent dat uw cliënten volledig zijn geïnformeerd.

Meer veelgestelde vragen