Vormerkung

Als het hypotheekrecht wordt gevestigd voordat de koopovereenkomst is ingeschreven, gaan de rechten van de (overbruggings-)hypotheekhouder voor. Wordt het hypotheekrecht ingeschreven na de inschrijving van de koopovereenkomst, dan kan de hypotheekhouder zijn rechten niet uitoefenen ten nadele van de koper.

In het laatste geval wordt na overdracht aan de koper de hypotheekinschrijving waardeloos. De notaris die het transport behandelt, is op grond van de overbruggings-leningsovereenkomst tussen verkoper en hypotheekhouder gehouden het overbruggingskrediet af te lossen uit de verkoopopbrengst.

Neemt de koper niet af, dan kan de koop worden ontbonden. Hiermee is de koopinschrijving waardeloos geworden en kan de hypotheekhouder zo nodig zijn rechten uitoefenen.
Uiteraard moet de notaris bij de vestiging van de overbruggingshypotheek wel de hypotheekhouder wijzen op de reeds bestaande rechten van de koper.

Nee, vormerkung werkt alleen bij vervreemding door de verkoper. Een executieverkoop door een hypotheekhouder of beslaglegger is geen vervreemding door de verkoper. In dat geval is de koper niet beschermd. Uiteraard moet de hypotheek of het beslag, op grond waarvan de executieverkoop plaatsvindt, wel zijn ingeschreven voor de ondertekening van de koopovereenkomst.

Op grond van art. 7:3 lid 4 BW valt de goederenrechtelijke werking weg, indien niet binnen zes maanden na de inschrijving is geleverd (terugwerkende kracht); de koop wordt geacht niet meer kenbaar te zijn uit de openbare registers (lid 4, tweede zin). Volgens de minister betekent dit het volgende. Ook al zijn de stukken nog wel via de kadastrale registratie te raadplegen, een ieder die de registers raadpleegt, mag er in beginsel van uitgaan dat de ingeschreven koop is ontbonden. Verdere recherche is niet nodig, zodat een nieuwe koper niet snel aansprakelijk zal zijn uit onrechtmatige daad jegens de eerdere koper.

Het Kadaster haalt na verloop van tijd deze inschrijvingen door. Ook een inschrijving die waardeloos is geworden doordat de akte van levering is gepasseerd, wordt doorgehaald, mits duidelijk in de leveringsakte deel en nummer van de inschrijving zijn vermeld en blijkt dat het om hetzelfde registergoed gaat.

Ja, dat mag. U bent wel verantwoordelijk voor het advies dat uw cliënten hebben gekregen van de notarieel medewerker of kandidaat-notaris. U mag de vereiste handtekening alleen onder de koopovereenkomst zetten, als u ervan overtuigd bent dat uw cliënten volledig zijn geïnformeerd.

Overeenkomstig art. 26 Kadasterwet is voor de inschrijving een notariële verklaring (= notariële akte!) nodig met daaraan gehecht de koopovereenkomst. Deze notariële verklaring moet zijn opgemaakt met inachtneming van art. 37 Kadasterwet. Dit betekent dat de notaris ofwel verklaart dat zowel de koper als de verkoper hebben meegedeeld in te stemmen met de inschrijving ofwel verklaart dat bewijsstukken aan hem zijn overgelegd die genoegzaam aantonen dat de koop inderdaad is gesloten.

Heeft de notaris de getekende koopovereenkomst ontvangen en is hem uit nader contact met de verkoper gebleken dat ook deze ervan uitgaat dat een koopovereenkomst is gesloten, dan kan de notaris o.i. met voldoende zekerheid verklaren dat hem van het bestaan van de koopovereenkomst voldoende is gebleken. Het feit dat in de overeenkomst ontbindende voorwaarden (financiering, woonvergunning) zijn opgenomen, kan de inschrijving niet tegenhouden.

Bij vormerkung kan rechtsgeldig een beslag worden gelegd op het registergoed. Het beslag werkt niet tegen de koper. Het beslag wordt omgezet in een beslag op het surplus van de koopsom die de notaris voor de verkoper onder zich houdt. Daarmee heeft de notaris de waarborg dat hij de gelden kan uitbetalen zonder te vrezen dat hij wordt aangesproken door de beslaglegger, en dus in feite op dezelfde wijze kan handelen als bij een regulier derdenbeslag op de kwaliteitsrekening.

Dan neemt de beslaglegger weer zijn gebruikelijke sterke positie in.