Veilingen

In het Wetboek van Rechtsvordering (Titel 3, afdeling 2, terzake executieveilingen) staat dat bepaalde proceshandelingen niet alleen door een advocaat, maar ook door een notaris kunnen worden verricht. Zo kan de notaris het verzoek indienen tot het verlenen van een machtiging tot het in beheer nemen van de woning waarop de hypotheek rust.

Het systeem van de pre-auction agreement werkt als volgt: een hypothecair financier sluit voor de veiling een geheime overeenkomst af met een derde, waarbij kort gezegd deze zich verplicht voor een bepaald bedrag in te zetten en voor een bepaald bedrag af te mijnen. Als het pand op de zitting aan een ander voor een hoger bedrag wordt gegund, dan krijgt de derde een 'beloning'.

De KNB wijst dit systeem af, omdat deze praktijk niet de beoogde transparantie bevordert en het bijdraagt aan het imago van handelaren die van te voren alles hebben geregeld. Bovendien is reeds enkele malen vastgesteld dat een bank ten onrechte de beloning ten laste van de debiteur brengt.

Particulieren kunnen bij een veiling geen financieringsvoorbehoud maken. Ook geldt de wettelijke bedenktijd van 3 dagen niet. De bieder zit bij acceptatie vast aan het bod. Het zou goed zijn als banken aan particuliere kopers vooraf zekerheid geven over de financiering. Dat is ook in het belang van de bank. Bij meer bieders werkt opbrengst verhogend.

Een openbare verkoop kan ook uitsluitend of gelijktijdig via internet plaatsvinden. Digitale bieders kunnen de veiling in de zaal volgen en de bieders in de zaal zien de elektronische biedingen binnenkomen. De internetveiling kan gelijktijdig met een veiling in de zaal plaatsvinden, maar ook zelfstandig. De notaris controleert via een internetapplicatie of het biedingsproces ordelijk verloopt en of iedereen die een bod wil uitbrengen gelijke kans krijgt. Hiervoor kunnen de Algemene veilingvoorwaarden met internetbieden (AVVI 2015) worden gebruikt. U vindt deze op de pagina Veilingen.

Dit kan via een onherroepelijke volmacht tot verkoop of via onderhandse executie.

Onherroepelijke volmacht

Voor banken is het soms aantrekkelijker een executieveiling te omzeilen om een hogere opbrengst te krijgen. Dit kan door gebruik te maken van een onherroepelijke volmacht tot verkoop. De eigenaar van het huis met een betalingsachterstand geeft deze volmacht aan de bank. De bank kan vervolgens het huis zelf verkopen.

Deze werkwijze moet voldoen aan een aantal randvoorwaarden die zijn vastgesteld door de KNB, zoals een minimumprijs. Is dat niet het geval, dan moet de notaris dienst weigeren.

Onderhandse executie

Wanneer de procedure voor een gedwongen openbare verkoop is gestart, kan een koper een bod bij de notaris neerleggen. Dit kan tot uiterlijk twee weken voor de veilingdatum. Tot één week voor de veilingdatum kan dan een koopovereenkomst worden ingediend bij de voorzieningenrechter. Alle belanghebbenden worden van dit verzoek op de hoogte gesteld. De voorzieningenrechter zal het geplaatste bod beoordelen.

Soms bestaat de mogelijkheid ter zitting een hoger bod uit te brengen. Uiteindelijk is het dus de voorzieningenrechter die beslist of de koop wel of niet buiten de veiling kan plaatsvinden.

Om de eenheid in van de rechtspraak en de procedure te bevorderen, heeft de Raad voor de Rechtspraak een uniforme behandelwijze van de verzoekschriften opgesteld. Deze is te lezen op www.rechtspraak.nl.

De verkopende partij en de hypotheekverstrekker zijn verplicht om mee te werken aan bezichtigingen en een bouwkundige keuring. Dat maakt het voor de koper eenvoudiger om vóór de veiling een woning te bezichtigen. Dan weet een koper wat hij kan verwachten van de woning.

Verder moet vóór de veiling duidelijk zijn of een woning in verhuurde staat wordt verkocht en zo ja, op welke termijn de huurder(s) het pand verlaten. De hypotheekhouder is verplicht om voorafgaand aan de openbare verkoop het huurbeding in te roepen.

Ook moet voor de veiling een indicatie worden gegeven van de maximale kosten van het veilinghonorarium van de notaris, het kadaster, de overdrachtsbelasting en btw en de kosten van ontruiming. De (particuliere) koper kan met deze kosten rekening houden bij het uitbrengen van een bod op een executieveiling.

De veilingvoorwaarden moeten ten minste dertig dagen voor de verkoop gepubliceerd worden en medegedeeld worden aan schuldeisers, beperkt gerechtigden en/of beslagleggers.

Eigenaren van gronden of onroerend goed kunnen bij verkoop besluiten tot een vrijwillige veiling. Gemeenten en kerken kiezen hier soms voor, uit het oogpunt van transparantie. Maar ook particulieren kunnen kiezen voor een vrijwillige veiling. Executieveilingen zijn niet vrijwillig, maar worden in opdracht van een hypotheekhouder of een beslaglegger gehouden.