Misleidende offertes en onevenredige kosten voor meerwerk: berisping en boete

Kandidaat-notaris KN is sinds 1 januari 2011 waarnemer in het vacante protocol van een (inmiddels oud-)notaris die bekend stond als een prijsvechter en nog een tweede kantoor had dat inmiddels is overgenomen.
De tarifering van dit kantoor bestaat uit een basistarief voor door hem als norm aangeduide basisakten en meerkosten voor extra werkzaamheden en voor voorkomende varianten op de basisakten. Klager K (een notaris in de buurt) vraagt drie offertes aan bij dit kantoor. De eerste offerte (april 2014) betreft een overdracht met hypotheek voor 891 euro (188,94 per akte) inclusief btw, inschrijvingskosten Kadaster (168 euro), recherchekosten (28 euro) en identificatiekosten (25 euro). Bij het tarief worden de kosten van ‘vaak voorkomende extra werkzaamheden’ gemeld.
De tweede offerte (oktober 2014) betreft een eenvoudig testament, voor 210 euro inclusief btw en CTR-inschrijvingskosten. Het exacte tarief kan pas worden vastgesteld na een vrijblijvend gesprek. In de kleine lettertjes staat dat dit gesprek 50 euro kost.
De derde offerte (januari 2015) betreft een overdracht met hypotheek, voor 891 euro (242,56 per akte) inclusief btw, inschrijvingskosten Kadaster (103 euro), recherchekosten (28 euro) en identificatiekosten (25 euro). Vermeld wordt nog dat de inschrijvingskosten van het Kadaster in beginsel 168 euro bedragen, maar in geval van een hypotheek van bepaalde banken bedragen deze 108 euro (KIK-akte).

De klacht

1.a. Het (blijven) uitbrengen van misleidende offertes. KN rekent extra voor het overboeken van nota’s van tussenpersonen, voor meer dan een verkoper of koper, het opvragen van één akte uit het Kadaster, bij een verhoogde hypothecaire inschrijving bij Aegon-hypotheken, als de akte niet als KIK-akte kan worden ingeschreven, en KN rekent standaardmatig een opslag. Het basistarief voor het testament geldt voor maximaal zes clausules en een definitieve offerte krijgt men pas na een ‘vrijblijvend’ gesprek dat 50 euro blijkt te kosten.
b. De tarieven voor het meerwerk staan niet in verhouding tot het basistarief. Voor een appartement komt er 53 procent bij, voor een extra Kadastraal nummer komt er 69 procent bij, voor een bijkomende overbruggingshypotheek komt er 109 procent bij, en als de stukken niet vijf dagen voor de passeerdatum binnen zijn, komt er 150 euro ex btw bij.
c. KN rekent 74 euro Kadasterkosten voor een royement, terwijl de akte meerdere royementen bevat. De gemiddelde leges voor een royement zijn 5 euro.
d. KN rekent 165,20 euro voor een gedeeltelijk royement, en 231,75 voor een geheel royement. De verhouding met de kosten voor een akte van levering of hypotheek is hier zoek.
(2. en 3. blijven hier buiten beschouwing.) 4. Het voeren van twee ondernemingen op twee locaties op basis van een protocol. De oud-notaris beschouwt de twee vestigingen als zijn ondernemingen en wilde destijds niet verhuizen maar een tweede vestiging opzetten.

Eerdere uitspraak van het hof betreffende deze kandidaat-notaris (12 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2012:4377)
KN kreeg in 2013 een waarschuwing van het hof voor eenzelfde soort klacht. Het hof overwoog onder andere: het door een notaris geoffreerde tarief dient alle gebruikelijke werkzaamheden te omvatten in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht. Werkzaamheden die op het moment van het aannemen van de opdracht door de notaris wel redelijkerwijze te voorzien waren, mogen dus niet tot een latere verhoging van de declaratie leiden, hetgeen impliceert dat de notaris vóór het uitbrengen van een offerte enig onderzoek zal moeten verrichten.

Het oordeel

1.a. De kosten van tussenpersonen komen zo vaak voor dat zij tot het basistarief gerekend moeten worden. In 85 procent van de gevallen zijn er meerdere kopers of meerdere verkopers, dit zou de basis voor het tarief moeten zijn. Het opvragen van een akte bij het Kadaster komt niet zo vaak voor dat dit tot het basistarief moet horen. Wat betreft de hogere kosten bij een hogere inschrijving ten behoeve van Aegon had KN dit na de genoemde uitspraak van het hof van 2013 niet meer mogen vermelden. Wat betreft de KIK-akten is er wel een reële kans dat dit tarief zal gelden en mag dit als basistarief gelden. Wat betreft het testament volgt de kamer de verklaring van KN dat de genoemde 50 euro alleen gerekend wordt voor gesprekken betreffende een afwijking van het geoffreerde testament. Het basistarief acht de kamer niet onrealistisch voor een eenvoudig testament.
1.b. De verschillen in het basistarief en de tarieven voor het meerwerk kwalificeren als onevenredig en in die zin is het basistarief misleidend. Hier heeft het hof KN in genoemde uitspraak eerder op gewezen. 1.c. De klacht op dit onderdeel is verjaard.
1.d. De kamer volgt K hierin niet. De verhouding met de verkoper is een andere dan die met de koper die een offerte aanvraagt. Nog daargelaten dat K deze klacht kan voorleggen aan de Geschillencommissie acht de kamer gesteld noch gebleken dat deze tarieven niet marktconform zijn.
4. Niet vast is komen te staan dat KN twee ondernemingen voert op basis van een protocol.
De kamer acht het bijzonder verwijtbaar dat KN na het oordeel van het hof van 2013 op een onderdeel is doorgegaan met een onjuiste wijze van offreren, en legt daarom naast een berisping een boete van 10.000 euro op.

De notariskamer legt de maatregel berisping en een boete van 10.000 euro op.

Opmerking

Het opleggen van een boete is zeldzaam. Helaas gaat de kamer niet in op de tarieven voor royement. Vreemd dat de kamer op dit punt de Geschillencommissie noemt, terwijl de kamer wel een uitspraak doet over het tarief voor het meerwerk dat niet in verhouding is tot het basistarief. K stelt dat de tarieven voor de royementsakte niet in verhouding tot de leverings- en hypotheekakte zijn, maar daar gaat de kamer niet op in. Mogelijk is het royementstarief wel marktconform, maar dat wil nog niet zeggen dat dit een billijk tarief is in verhouding tot de werkzaamheden.