Notaris beschermt bejaarde niet tegen financieel misbruik, van berisping naar schorsing

Klager K, toen 85 jaar, komt in 2011 in aanraking met de gebroeders S in verband met schilderwerkzaamheden aan zijn woning. De gebroeders S waren met hun bv actief in de handel in elektronica-artikelen en discountgoederen. In juni 2011 vestigt K ten behoeve van een bank een hypotheek op de woning, onder meer ten behoeve van de uitvoering van werkzaamheden aan de woning en ontvangt hij een geldlening van 84.000 euro. In september 2013 betrekt S een partij goederen van D Ltd., waarvan E bestuurder is. In verband met liquiditeitsproblemen doet S aan E een financieringsvoorstel, inhoudende dat K zijn woning verkoopt aan D Ltd., waarbij een deel van de koopsom in goederen zou worden voldaan. E betrekt onroerendgoedbedrijf F bij de onderhandelingen. In het taxatierapport van de woning is de marktwaarde van de woning vastgesteld op 275.000 euro. Het rapport vermeldt onder andere:
‘c. onbewoond opgeleverd: Nee, Huidige eigenaar gaf aan niets van een verkoop te weten tevens de voorkeur heeft er tot aan zijn overlijden er te blijven wonen.’

Na de taxatie levert D Ltd. meer goederen aan S. Een factuur van D Ltd. aan S ter attentie van K vermeldt dat D Ltd. goederen tot een totaalbedrag van 168.000,13 euro aan S heeft geleverd. Notaris N stelt een concept van een koopovereenkomst op waarbij K zijn woning verkoopt aan F. Daarin staat onder meer:
‘De koopprijs van het verkochte bedraagt: € 248.000,00. Deze is voor een gedeelte ad € 168.000,00 voldaan doordat koper goederen aan verkoper heeft geleverd ter waarde van dit bedrag. Het restant ad € 80.000,00 zal bij de overdracht worden voldaan. Verkoper zal het verkochte levenslang blijven huren voor € 1,-- per maand exclusief kosten van gas, water en elektra.’
De koopovereenkomst is op 21 oktober 2013 ten kantore van N ondertekend. K was daarbij aanwezig met een van de broers S.
K diende nog 7.104,98 euro te betalen in verband met de aflossing van zijn hypothecaire lening. E heeft dit bedrag vóór de levering, op 29 oktober 2013, in contanten aan N betaald, nadat E dat bedrag van S had ontvangen.
In mei 2014 vordert K van de rechtbank vernietiging van de koopovereenkomst, dan wel van de bepaling dat de koopsom deels wordt betaald in goederen. Bij vonnis van 18 februari 2015 heeft de rechtbank de vorderingen van K afgewezen.
De kamer voor het notariaat Arnhem- Leeuwarden heeft N de maatregel van berisping opgelegd (ECLI:NL:TNORARL: 2015:40). N gaat tegen deze beslissing in beroep bij het hof.

Het oordeel

De kamer heeft onder meer overwogen dat N verwijtbaar in gebreke is gebleven ter zake van de zorgplicht jegens K. N heeft onvoldoende onderzoek verricht ten aanzien van de voorgewende familieverhouding tussen K en S, en evenmin naar de reden waarom K zijn woning wilde verkopen met als tegenprestatie de levering van goederen aan de gebroeders S. Er is niet gebleken dat K de niet-alledaagse constructie kon overzien. N had de bestaande onevenwichtigheid tussen K en de andere partijen moeten compenseren. Het hof voegt hieraan toe dat in dit geval de zorgplicht van N meebracht, dat hij de details en de gevolgen van de overeenkomst vooraf met K buiten aanwezigheid van de overige betrokken partijen moest bespreken om zo te verifiëren of K de rechtsgevolgen en risico’s van de overeenkomst begreep en daarmee instemde.
Het had daarbij in de rede gelegen dat de notaris de (bijzondere) juridische en financiële (rechts)gevolgen en risico’s voor K vooraf op schrift zou hebben toegelicht, zodat K daarvan tijdig kennis had kunnen nemen en zich daarover had kunnen beraden. Op deze wijze had N de bestaande onevenwichtigheid tussen K en de andere partijen – die voor hem kenbaar was of althans had moeten zijn – behoren te compenseren.
Ook ter zitting heeft N betoogd dat hij geen noodzaak zag om apart met K te spreken. Hij was ervan overtuigd dat K achter de transactie stond en de gevolgen daarvan overzag.
Het hof is dan ook van oordeel dat N in zijn zorgplicht verwijtbaar is tekortgeschoten. N had tot taak om zich, bij het opmaken van de koopovereenkomst en de akte van levering, ervan te vergewissen dat de tekst daarvan overeenstemde met de werkelijkheid. Bij twijfel of onduidelijkheid had hij nader onderzoek behoren te doen. Ook op dit punt is N nalatig geweest, wat hem tuchtrechtelijk is te verwijten. N heeft niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt en daardoor de belangen van K ernstig veronachtzaamd, terwijl het zijn taak was om naar vermogen te voorkomen dat jegens K misbruik werd gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht. Daarmee heeft N het vertrouwen in het notariaat schade toegebracht. Het hof neemt verder in overweging dat eerder aan N de maatregel van berisping is opgelegd omdat hij tekort was geschoten bij het verstrekken van informatie inzake de risico’s van een juridische constructie en de desbetreffende klager onvoldoende had gewaarschuwd en voorgelicht ten aanzien van de juridische en financiële constructie (Hof Amsterdam 15 november 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0481).
De maatregel van berisping doet naar het oordeel van het hof onvoldoende recht aan de ernst van het verwijt. Het hof is van oordeel dat de maatregel van schorsing in de uitoefening van het ambt voor de duur van twee weken passend en geboden is.
Het hof legt de maatregel schorsing voor de duur van twee weken op.

Opmerking

De ‘onafhankelijkheidstoets’ wordt vaak in verband gebracht met (of geschaard onder) de ‘wilsbekwaamheidstoets’, maar staat daar in beginsel los van. Op knb.nl staat een stappenplan waarin wordt beschreven wat notarissen kunnen doen bij een constatering of vermoeden van financieel misbruik. Op dit moment is de KNB bezig dit stappenplan te actualiseren. Binnenkort wordt u daarover geïnformeerd.