Notaris faciliteert criminele vastgoedhandel

Deze uitspraak betreft een van de vier hofuitspraken op dezelfde dag waarbij de officier van justitie vier verschillende (oud-)notarissen aanklaagt voor hun medewerking aan verdachte onroerendgoedtransacties in dezelfde stad. In onderhavige casus gaat het om een klacht van de officier van justitie tegen (inmiddels oud-)notaris N over onroerendgoedtransacties die plaatsvonden tussen 2007 en 2010.

1. Verkopers V hebben in 2007 een woning verkocht voor de prijs van 41.141,65 euro. N (destijds kandidaat-notaris) passeert de akte van levering waarbij koper K is vertegenwoordigd door V. De koopprijs is betaald van een bankrekening ten name van Z. Er is geen hypotheekrecht verleend. Een paar dagen later maakt N een bedrag van 22.324,64 euro over op de bankrekening ten name van Z, onder vermelding van ‘Afl hyp geldlening en kst K’.
2. Verkopers V hebben in 2008 een woning verkocht aan K voor de prijs van 90.000 euro (AB-transactie). Tussen K en E , de (enig) erfgenaam van V, is een geschil ontstaan over de nakoming van de koopovereenkomst, waarover in rechte is geprocedeerd. Het geschil is met tussenkomst van de advocaten minnelijk geregeld.
   In 2009 heeft K de woning doorverkocht aan L voor de prijs van 90.000 euro (BC-transactie). N passeert de akte van levering met betrekking tot de AB-transactie op 30 november 2009 en de BC-transactie op 1 december 2009, waarbij L is vertegenwoordigd door T. De koopprijs in het kader van de BC-transactie is betaald van een bankrekening te name van een derde D. Er is geen hypotheekrecht verleend. (De overige klachten zijn van dezelfde aard.)

Het oordeel

1. N had onderzoek moeten doen naar de achtergrond van en de verhouding tussen K en Z, en naar de herkomst van het geld waarmee de koopprijs werd betaald. Ook de overboeking van N naar de bankrekening ten name van Z had aanleiding moeten zijn om vragen te stellen. Niet gebleken is dat N een dergelijk onderzoek heeft gedaan.
2. Het betreft een ABC-transactie zonder prijssprong. Het enige wat tot nader onderzoek aanleiding gaf, was de betaling van de koopprijs in het kader van de BCtransactie. N behoorde navraag te doen naar de verhouding tussen L en T en de herkomst van het geld. N heeft aangevoerd dat hij T heeft gevraagd of zij wist van wie en waar het geld vandaan kwam en of zij de onderlinge schuldverhouding regelde. Dit heeft zij bevestigd. Naar het oordeel van het hof had N geen genoegen mogen nemen met die enkele, nietszeggende bevestiging.

Wat betreft de maatregel overweegt het hof het volgende. Een zorgvuldig onderzoek is van belang om te voorkomen dat de notaris een schakel wordt in de totstandkoming van vastgoedtransacties die verband houden met fraude en witwassen. Het nalaten van een dergelijk onderzoek is daarom een ernstige tekortkoming. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, blijkt dat N herhaaldelijk is tekortgeschoten in het verrichten van zorgvuldig onderzoek. Ten aanzien van drie van de vier transacties waarbij N onvoldoende onderzoek heeft gedaan, is hij reeds strafrechtelijk veroordeeld voor een samenhangende gedraging, te weten het opzettelijk niet melden van verrichte ongebruikelijke transacties, in strijd met de verplichting als bedoeld in artikel 16 van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).
Het hof legt de maatregel schorsing voor vier weken op.

Opmerking

Sinds 1 januari 2008 geldt de Beleidsregel beperking uitbetaling derdengelden bij onroerendgoedtransacties (BUD), ingevoerd ter bestrijding van malafide praktijken. In 2012 is de BUD aangescherpt en uitgebreid naar alle transacties waarbij een notaris is betrokken.