Notaris raakt regie (en onpartijdigheid) kwijt in onroerendgoedtransacties

Klager K is een te Hong Kong gevestigde kredietverstrekker. K verstrekt leningen aan meerdere vennootschappen, onder ander C BV, die bestuurd worden door het echtpaar E voor de aankoop van recreatieparken en beleggingspanden. Notaris N maakt diverse leveringsakten, hypotheekakten, rectificatieakten en bijkomende overeenkomsten op. (De klacht betreft ook N’s tussenkomst in transacties van K met twee andere bv’s van E, die ook gegrond zijn verklaard.)

De klachten en het verweer

1. K verwijt N dat hij K niet goed/volledig heeft geïnformeerd over de omvang van de door haar te verkrijgen zekerheid nu hij K niet heeft gewaarschuwd dat de opstalrechten van het onderpand waren uitgezonderd. Volgens N was dit afdoende besproken en voor zover sprake was van afhankelijke opstalrechten geldt dat deze mogelijk niet tot zekerheid voor K konden dienen. Bovendien is K akkoord gegaan met het concept van de hypotheekakte en was zij van deskundige bijstand voorzien.
2. Voorts klaagt K dat N tweemaal heeft nagelaten om de geldelijke tegen- prestatie in leveringsakten te vermelden (N vermeldde over de koopsom: ‘… een koopsom die gelijk is aan het bedrag waarvoor de betreffende banken royement verlenen ter zake de onderhavige leveringen.’)
   Ook heeft N na het passeren van de rectificatieakten K niet geïnformeerd over het verschil tussen de verstrekte lening en de koopsom terwijl de door hem aan de opstalrechten toegekende waarde evenmin juist is.
   Volgens N was hij niet gehouden een geldelijke tegenprestatie in de leveringsakten te vermelden, omdat de formulering van de tegenprestatie aansloot bij de onderliggende koopovereenkomsten die door een andere notaris in het Kadaster voordien waren ingeschreven.
3. N schreef namens C BV aan K: ‘Hierbij verklaar ik aan u in mijn hoedanigheid van Notaris, dat ik ten aanzien van C BV alsmede haar bestuurders een cliëntenonderzoek heb uitgevoerd dat voldoet aan de wettelijke en professionele eisen die op grond van de WWFT en de daaruit voortvloeiende regelingen zijn te stellen. Dat onderzoek heeft voor mij geen indicatoren opgeleverd die wijzen op enige onregelmatige activiteit van cliënte(n).
   Zoals cliënte u reeds heeft gemeld houd ik voor cliënte gelden op een ten name van cliënte geadministreerde kwaliteitsrekening. Cliënte heeft mij verzocht om ten aanzien van die gelden een verklaring af te geven dat deze strekken als waarborgsom voor de door cliënte aangegane activatransactie. (...) De herkomst van deze geldmiddelen is mij bekend als gevolg van de girale overboeking op de kwaliteitsrekening en er zijn geen indicatoren dat met de herkomst van deze gelden iets mis zou zijn. Ik geef u mee dat ik in mijn cliëntenonderzoek aandacht heb besteed aan de vraag wie de uiteindelijk belanghebbende is bij de voormelde transactie.’
   Volgens K passen deze niet bij de onafhankelijke rol die een notaris behoort in te nemen.
4. K verwijt N dat hij zonder haar toestemming een tweede hypotheek heeft gevestigd. Volgens N was dit besproken en had hij de instemming van K.
5. K verwijt N dat hij zich partijdig en afhankelijk van E heeft opgesteld. K had met C BV overeenstemming bereikt om de aanvankelijk ten onrechte niet ondergezette opstalrechten alsnog met een recht van hypotheek te bezwaren. Daags voor het passeren daarvan laat C BV aan K weten dat het passeren geen doorgang kon vinden, omdat zij een finale regeling wenste voor alle tussen C BV en K gerezen geschilpunten. Daartoe had zij een vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarin tevens aan N finale kwijting werd verleend. Uit eigen belang heeft N aangedrongen op gelijktijdige ondertekening van zowel de hypotheekakte als de vaststellingsovereenkomst.

Het oordeel

1. De kamer acht de klacht over de hypotheekakte gegrond. De stelling van N wordt betwist en niet onderbouwd, maar ook geldt dat een dergelijke afspraak, die wezenlijk is voor de waarde van het onderpand, ongebruikelijk is en niet uit de akte blijkt.
2. De koopprijs is één van de essentialia van een koopovereenkomst en dient uit de leveringsakte te blijken. Anders dan N stelt, is het opnemen van de geldelijke tegenprestatie in een leveringsakte niet alleen noodzakelijk uit fiscale overwegingen – zoals ter bepaling van verschuldigde overdrachtsbelasting/ omzetbelasting – maar ook om naar derden toe inzichtelijk te maken welke waarde de betrokken partijen aan het desbetreffende onroerend goed hebben toegekend om marktwerking te bevorderen (transparantie van de markt). De hoogte van het op de aflosnota vermelde bedrag geeft geen inzicht in de reële waarde daarvan. N heeft onvoldoende invulling gegeven aan de op hem rustende zorgplicht en zijn nalatigheid heeft ertoe bijgedragen dat K onvoldoende zekerheid heeft verkregen voor de terugbetaling van voornoemde lening.
3. Anders dan N betoogt, geeft de inhoud van de verklaring de indruk dat deze door hem is opgesteld als partijnotaris voor C BV, hetgeen wordt versterkt door de stelligheid van de verklaring en het ontbreken van enig voorbehoud. Aldus past de inhoud van de verklaring niet bij de onafhankelijke rol die N jegens de betrokken partijen diende in te nemen.
4. Vaststaat dat N wist dat C BV niet zonder de toestemming van K het onderpand mocht bezwaren met een tweede hypotheek ten behoeve van een andere schuldeiser dan K. K betwist deze toestemming en N onderbouwt zijn stelling niet. Voor de hand had gelegen dat N, als K haar toestemming zou hebben gegeven, hiervan een schriftelijke vastlegging had verlangd.
5. N heeft erop aangedrongen dat K de door C BV opgestelde vaststellingsovereenkomst gelijktijdig met de hypotheekakte zou ondertekenen, terwijl N op dat moment wist dat C BV de ondertekening van de hypotheekakte afhankelijk had gemaakt van de gelijktijdige ondertekening van de vaststellingsovereenkomst, die eenzijdig door C BV was opgesteld. Daarnaast bevond K zich in een jegens C BV zeer afhankelijke positie. Ook diende de ondertekening door K het belang van N, gelet op de daarin opgenomen finale kwijting voor alle vorderingen die K mogelijk op hem geldend zou willen maken.

De ernst van de gegrond bevonden klachten, de herhaaldelijk geconstateerde ernstige onzorgvuldigheid in het handelen van N, in samenhang bezien met de omstandigheid dat N noch in zijn verweerschrift noch ter zitting enig blijk heeft gegeven inzicht te hebben in de laakbaarheid van zijn handelen, leiden ertoe dat de kamer een schorsing voor de duur van één maand passend en geboden acht.
De notariskamer legt de maatregel schorsing voor 1 maand op.

Opmerking

Het lijkt erop dat N is bezweken onder de druk van het echtpaar E. Dat hij zijn ernstige onzorgvuldigheid niet erkent, wordt hem zwaar aangerekend.