Verkoper is overgeleverd aan de markt – waar marktwerking niet werkt

In juli 2015 heeft klaagster K (tezamen met haar echtgenoot) haar woning verkocht, kosten koper. Op de door notaris N opgestelde nota van afrekening voor K staat onder meer (bedragen exclusief btw):
‘Notariële kosten
Tarief doorhaling hypotheek: € 175,00
Tarief doorhaling hypotheek gedeeltelijk: € 195,00
Tarief opvragen zakelijke lasten (enz): € 18,00
Tarief kadastrale- en hypothecaire (1e) inzage(s) bij het Kadaster/ opvragen titel(s) eigendom/hypotheekakte(n) (€12,50), kad./ hyp. herrecherche(s) bij passeren (€7,50) en kad./hyp. narecherche bij fin. afhandeling en controle(s) op beslagen (€7,50): € 27,50
Tarief kosten opvragen aflossingsnota’s (enz): € 75,00
Tarief kadastrale- en hypothecaire (1e) inzage(s) bij het Kadaster / opvragen titel(s) eigendom/hypotheekakte(n) (€12,50), kad./ hyp. herrecherche(s) bij passeren (€7,50) en kad./hyp. Narecherche (enz) (€7,50) inzake overbrugginghypotheek: € 27,50
Kadasterkosten
*2x Inschrijving kadaster doorhaling hypotheek: € 20,00
Diversen
Wettelijk verplichte onderzoekskosten gem. basis. adm.: 3x €12,50 (enz): € 37,50
Wettelijk verplichte verificatie persoonsdocumenten (VIS)/inzage faillissementsregister/ inzage curateleregister: 3x €12,50 (enz): € 37,50
Kosten spoedoverboeking Rabobank: € 15,00’
Totaal derhalve 628 euro. K maakt bezwaar tegen deze kosten, waarop N deze kosten heeft verminderd tot een totaalbedrag van 528,20. K werkt op een ander notariskantoor, de (collega-)notaris van dat kantoor, C, is ook klager in deze zaak.

De klacht

1. N heeft ten onrechte recherchekosten en kosten voor het opvragen van zakelijke lasten in rekening gebracht.
2. Door zijn zeer scherpe tarief lokt N veel kopers en daarmee automatisch ook net zoveel argeloze en onwetende verkopers. N heeft aan de koper een beduidend lager tarief in rekening gebracht voor zijn werkzaamheden (463,24 euro) dan aan klaagster (755,68 euro). N maakt daarmee misbruik van de omstandigheden, omdat een verkoper geen invloed heeft op de keuze van de notaris en het ook na ontvangst van de nota van afrekening, vlak voor de overdracht, voor hem zo goed als onmogelijk is om de opdracht in te trekken.
3. Wat betreft de kosten van het doorhalen van de hypotheek heeft N niet transparant geoffreerd, omdat hij ten onrechte bijkomende kosten in rekening heeft gebracht voor het opvragen van de aflosnota en overboeking. Dat zijn gebruikelijke werkzaamheden en die mogen niet achteraf als meerwerk in rekening worden gebracht.
   De klachten van K betreffen overigens geen declaratiegeschil. Doel van de klachten is om de handelwijze van N aan de orde te stellen.
4. C verzoekt de kamer uitspraak te doen over de toegestane verhouding tussen de kosten van een akte van levering ten opzichte van de kosten van de doorhaling van een hypotheek.

Het oordeel

K heeft onvoldoende belang nu zij met N een minnelijke regeling heeft getroffen en nu zij onvoldoende heeft gesteld om een door haar te verdedigen algemeen belang aan te kunnen nemen. K is niet ontvankelijk. C is wel belanghebbende, omdat hij er als notaris een redelijk belang bij heeft dat wordt gewaakt voor een transparante offertepraktijk binnen het notariaat.
Wat de hoogte van de kosten betreft, staat marktwerking voorop. De notaris moet daarbij in zijn declaratiegedrag beide partijen wel op een gelijkwaardige wijze behandelen.
Wat betreft de recherchekosten en de kosten voor het opvragen van de zakelijke lasten mocht K verwachten dat deze voor rekening van de kopers zouden komen, deze klacht is gegrond.
De kamer kan zich niet uitspreken over de (gewenste) verhouding tussen de aan koper en verkoper in rekening te brengen tarieven. Wel kan de kamer oordelen of N in zijn declaratiegedrag partijen gelijkwaardig heeft behandeld. N heeft aan GBA-, VIS-, curatele en faillissementsonderzoeken aan verkoper in totaal 75 euro in rekening gebracht en aan koper 15 euro. Verkoper mag erop vertrouwen dat aan beide partijen dezelfde honoraria en kosten in rekening worden gebracht.
Wat betreft de kosten voor het opvragen van de aflosnota voert N aan dat het opvragen daarvan de afgelopen jaren steeds meer tijd in beslag neemt. In uitzonderlijke gevallen, wanneer extra of langdurige werkzaamheden verricht dienen te worden voor het verkrijgen van de aflosnota, worden er extra kosten in rekening gebracht.
Deze uitleg komt de kamer niet onbegrijpelijk voor, ook niet in het licht van de uitspraak van het Hof Amsterdam van 4 februari 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:274). Wel komt het de kamer voor dat het op de website van N staande overzicht van de kosten verkoper voor het wel of niet in rekening brengen van deze extra kosten duidelijker zou kunnen worden geformuleerd. Wat betreft de kosten voor de telefonische overboeking is de klacht gegrond, deze kunnen geacht worden te zijn begrepen in zijn basistarief.
De notariskamer legt de maatregel waarschuwing op.

Opmerking

Ook deze kamer (eerder: kamer Arnhem- Leeuwarden 20 oktober 2015, Notariaat Magazine, november 2015) gaat niet in op de verhouding tussen de kosten voor een leverings- en hypotheekakte en de kosten van een royement. De kamer vertrouwt op de markt, terwijl de kamer zelf opmerkt dat het in de praktijk praktisch onmogelijk is voor verkoper om iets aan de prijs te doen en slechts de route van de geschillencommissie rest. Dit zal zeker niet de laatste uitspraak zijn, aangezien de kosten voor verkopers steeds verder de pan uit lijken te rijzen. Wie gaat de verkoper in bescherming nemen?