Belehrung is van lichter kaliber bij een professionele partij

Kandidaat-notaris KN was van 2000 tot 2012 verbonden aan notariskantoor K, eerst als kandidaat-notaris en vervolgens als notaris. K trad op als projectnotaris bij diverse onroerendgoedprojecten van woningbouwvereniging W. Deze vereniging is in opspraak geraakt vanwege vastgoedtransacties die in de media uitvoerig belicht zijn.
Op initiatief van de KNB is er een onderzoek naar het notariskantoor gestart. Het door het Bureau Financieel Toezicht (BFT) uitgevoerde onderzoek zag op de financiële onafhankelijkheid van het notariskantoor ten opzichte van W en op de handelwijze van de individuele (kandidaat-)notarissen. Het BFT heeft zich gericht op drie projecten waarin KN in totaal 51 akten gepasseerd heeft.
Het BFT heeft zijn bevindingen neergelegd in een rapport van 18 december 2014. Het onderzoek naar de financiële onafhankelijkheid van K ten opzichte van W heeft niet tot een bedenking tegen de kandidaatnotaris geleid.
De plaatsvervangend voorzitter van de kamer voor het notariaat ’s-Hertogenbosch heeft de op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wet op het notarisambt (Wna) voorgelegde bedenkingen tegen KN ongegrond verklaard (ECLI:NL:TNORSHE:2016:31).

De klacht

KN is bij het begeleiden van de transacties tekortgeschoten in zijn onderzoeks- en waarschuwingsplicht en heeft zijn verplichting tot dossiervorming onvoldoende nageleefd.
De kamer heeft een verkeerde maatstaf aangelegd bij de beoordeling van de handelwijze van KN en heeft de rol van KN als te lijdelijk opgevat.

Het verweer

Volgens KN is hij zich terdege bewust geweest van zijn zorgplicht, maar is W een professionele woningcorporatie die bij de door het BFT onderzochte transacties steeds werd bijgestaan door deskundige professionals en adviseurs, zodat zijn zorgplicht in zoverre begrensd was. Dat de transacties waar het BFT op doelt risicovol of te duur zijn gebleken, kan hem niet worden verweten.

Het oordeel

De omvang van de zorgplicht van een notaris wordt in hoge mate bepaald door de concrete omstandigheden van het geval. In het onderhavige geval zijn de onderzochte transacties aangegaan door professionele partijen, die daarbij bijgestaan werden door deskundige adviseurs. Uitgangspunt bij dergelijke transacties tussen professionele partijen is dat de notariële zorgplicht haar grens vindt, daar waar de notaris goede grond heeft erop te kunnen vertrouwen dat de desbetreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld en dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen nodig was om het beoogde resultaat te bereiken. Verder is van belang dat KN bij de totstandkoming van de transacties (de obligatoire fase) niet betrokken is geweest. KN kan worden tegengeworpen dat de dossiervorming op enkele punten te wensen overlaat en dat in een enkele akte van levering duidelijker tot uitdrukking gebracht had kunnen worden dat de tegenprestatie reeds voldaan was ter gelegenheid van een eerdere transactie. Deze conclusies zijn echter van onvoldoende gewicht voor een gegrond te achten bedenking. Het hof ziet geen reden om anders te oordelen dan de kamer heeft gedaan. W werd steeds bijgestaan door adviseurs van wie niet is betwist dat zij deskundig waren, noch is gebleken dat hun reputatie in het geding was.

Het hof verklaart de klacht ongegrond.

Opmerking

De notaris heeft een zware verantwoordelijkheid als poortwachter voor malafide transacties, maar hem kunnen niet alle onfortuinlijk afgelopen transacties in de schoenen worden geschoven.