Financieel misbruik: ‘compos mentis’ is de ene helft, ‘in onafhankelijkheid’ is de belangrijke andere helft

Notaris N en kandidaat-notaris KN zijn in 2012 betrokken bij de levering van de woning van verkoper V aan twee kopers K voor een bedrag van 65.000 euro. De woning had een WOZ-waarde van 133.000 euro en is door een makelaar globaal gewaardeerd op 85.000 euro. De akte van levering bevat de bepaling dat V de aanwezige asbest verwijdert en alle kosten daarvan op zich neemt. In de koopovereenkomst verplicht V zich om van de verkoopopbrengst een bedrag van 10.000 euro over te maken aan de heer S vanwege een openstaande geldlening. V mag onder onbekende voorwaarden in de woning blijven wonen.
Het dossier van N bevat een e-mailbericht gedateerd één dag voor de levering, waarin KN aan V bevestigt dat V bekend is met de significante afwijking van de koopsom met de WOZ-waarde en dat V heeft aangegeven snel te willen verkopen vanwege het opstarten van een eigen bedrijf. Daarbij heeft V aangetekend dat er sprake is van achterstallig onderhoud. De mail sluit af met de tekst:
‘Op uw verzoek zal deze mail naar de heer S gemaild worden. Zoals afgesproken wil ik de heer S verzoeken om deze mail met bijlagen te printen en vandaag aan V te doen toekomen.’
In 2013 passeert N een leveringsakte waarbij V percelen weiland levert aan dezelfde kopers K voor een bedrag van 17.000 euro. Bij de verdeling waarbij V de weilanden verkreeg, waren deze gewaardeerd op 70.100 euro. In het dossier bevindt zich naast een getekende koopovereenkomst ook een ongetekende koopovereenkomst, waarin een koopsom van 52.575 euro is opgenomen.

De klacht

Bureau Financieel Toezicht (BFT) verwijt N en KN dat zij onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de wilsbekwaamheid van V, naar de prijs van het verkochte en naar het mogelijke bestaan van feitelijk overwicht. BFT noemt een negental signalen die N en KN tot nader onderzoek noopten, zoals de korte tijd tussen koop en levering, de correspondentie met V via de onbekende S, die ook bij de bespreking en het tekenen van de volmacht aanwezig was, de (zeer) lage koopsommen en de bevoordeling van K.
N en KN hebben hun weigeringsplicht en hun plicht tot een zorgvuldige dossiervoering geschonden. Er waren in het dossier geen aantekeningen, telefoonnotities of besprekingsverslagen aanwezig.

Het verweer

Er liep destijds een strafrechtelijk onderzoek naar twee bij het dossier betrokken personen. De strafkamer kon niet vaststellen dat V kwetsbaar was. Er was geen sprake van curatele of onderbewindstelling en N en KN twijfelden niet aan de verstandelijke vermogens van V.

Het oordeel

De kamer oordeelt dat niet is vast komen staan dat V wilsonbekwaam was en dat N en KN daaromtrent hadden moeten twijfelen. N en KN hebben wel onvoldoende onderzoek gedaan naar de totstandkoming van de verkoopsommen. Zij hadden nader onderzoek moeten doen om eventueel misbruik van juridische en zakelijke onkunde of feitelijk overwicht te voorkomen. Zij hebben laakbaar gehandeld door het passeren van de akten en zijn nalatig geweest in een zorgvuldige dossiervorming. Hoewel ook voor KN de maatregel berisping passend zou zijn, houdt de kamer rekening met zijn berouwvolle houding en zijn inspanning om zich in zijn ethisch handelen verder te ontwikkelen.

De notariskamer legt N de maatregel berisping op en legt KN de maatregel waarschuwing op.