Mislukte levering: van berisping naar ongegrond.
In mei 2015 tekenen klager K als koper en verkoper V een koopovereenkomst betreffende een appartement op het kantoor van notaris N. In de koopovereenkomst is (onder meer) het volgende opgenomen:
‘Koper verklaart:
Hij is voornemens de gebruikseenheid te gaan gebruiken voor eigen bewoning. […]
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
de Vereniging van Eigenaars aan Koper geen toestemming verleent om het Verkochte te gaan bewonen. Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, werkt deze tussen partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de Koop.’
Na het sluiten van de koopovereenkomst verkoopt K het appartement door aan mevrouw C. Die levering zal plaatsvinden bij notariskantoor X op dezelfde dag als de levering aan K, op 15 juli 2015. Bij brief van 29 juni 2015 bericht de Vereniging van Eigenaren (VvE) aan N dat K geen toestemming voor bewoning van het appartement krijgt.
Op 8 juli 2015 tekent N een ‘Baarns beslagbrief ’ van notariskantoor X. In deze brief is voorts opgenomen:
‘Ik ga er voorts vanuit, dat u de verkoper van deze procedure tijdig op de hoogte hebt gesteld en dat de verkoper met die procedure heeft ingestemd.’
Op 15 juli 2015 deelt N in een driegesprek aan K en V mee dat de koopovereenkomst is ontbonden omdat de VvE geen toestemming heeft verleend voor bewoning en dat op basis van de koopovereenkomst de leveringsakte niet (meer) kan worden gepasseerd. Daarnaast licht N A in over de constructie in de ‘Baarns beslagbrief’ en wijst hem erop dat de gelden op zijn kwaliteitsrekening niet onvoorwaardelijk ter beschikking staan aan K. Op 28 augustus 2015 beëindigt V de contacten met K.
De klacht
- N heeft ten onrechte geweigerd de akte van levering te passeren, althans zich onvoldoende ingespannen om levering mogelijk te maken;
- N heeft de koopovereenkomst niet correct opgesteld;
- N heeft zich onvoldoende ingespannen om de schade bij K zo veel mogelijk te beperken.
De kamer voor het notariaat Amsterdam heeft onderdelen 1 en 3 gegrond verklaard en aan N de maatregel van berisping opgelegd.
Het verweer
N heeft voorgesteld een nieuwe koopovereenkomst (zonder ontbindende voorwaarde) te sluiten, maar V wenste niet mee te werken aan de AB/BC-levering vanwege het (kleine) risico dat hij de koopsom niet zou ontvangen.
N was niet op de hoogte van de doorverkoop. N heeft weliswaar de ‘Baarns beslagbrief’ op 8 juli 2015 getekend, maar daarbij niet (zelf) het dossier ingezien.
Het oordeel
Vaststaat dat N pas op de dag van de geplande levering heeft geconstateerd dat de ontbindende voorwaarde in vervulling was gegaan en dat het appartement was doorverkocht. Nu V niet wilde meewerken aan de AB/BC-constructie is het hof – anders dan de kamer – van oordeel dat N niet kan worden verweten dat hij zich onvoldoende heeft ingespannen om de leveringsakte alsnog op 15 juli 2015 (of zo spoedig mogelijk daarna) te kunnen passeren.
De kamer heeft klachtonderdeel 2 terecht ongegrond verklaard. K stelt in zijn verweerschrift dat ‘reeds voor het ondertekenen van de koopovereenkomst bij partijen bekend is dat de koper niet zelf in het appartement zou gaan wonen’.
Dit is echter niet te rijmen met zijn stelling dat het aanvankelijk zijn bedoeling was om het appartement zelf te gaan bewonen, overeenkomstig artikel 6 sub c van de koopovereenkomst.
De vraag of K schade heeft geleden, is niet ter beoordeling aan de tuchtrechter. Het hof heeft onvoldoende aanwijzingen dat N meer had kunnen en/of moeten doen om eventuele schade te beperken. Ook indien N tijdig en adequaat zou hebben gecommuniceerd over de brief van de VvE en de ‘Baarns beslagbrief’, is aannemelijk dat de levering ook dan geen doorgang had kunnen vinden.
Het Hof verklaart de klacht ongegrond.
Opmerking
Volgens de kamer had de levering kunnen doorgaan als N tijdig de signalen van de doorverkoop had opgepakt. Dat blijft natuurlijk gissen, maar de kans daarop zou wel groter zijn geweest. Het hof stelt dat aannemelijk is dat ook dan de levering niet zou doorgaan. Afgezien van deze ‘glazen bol-argumenten’, blijft het feit dat N ruim voor de levering de afwijzing van de VvE en de Baarns Beslagbrief had ontvangen en toen actie had moeten ondernemen. Het lijkt erop dat het hof zich heel strikt aan de formulering van de klacht heeft gehouden en zodoende tot een ongegrondverklaring kon komen.
Niet aan de orde kwam het aspect dat de ontbindende voorwaarde kennelijk van rechtswege werkte en dat een ontbindingsrecht zeker in dit geval soelaas had geboden.