Notaris brengt Kadastrale inzagekosten bij verkoper in rekening
Begin 2018 hebben klaagsters K de woning uit de nalatenschap van hun moeder verkocht, kosten koper. K ontvangt van het kantoor van notaris N een vragen- en tarievenlijst, waarop onder andere is vermeld: ‘De koopovereenkomst is, wat betreft de notariskeuze, eerst definitief, nadat de verkoper akkoord gaat met de door de notaris aan deze in rekening te brengen kosten. Tot dat moment kan de verkoper te allen tijde overgaan tot het kiezen van een andere notaris, bij voorkeur in overleg met de koper, zonder dat daar financiële gevolgen voor hem aan zijn verbonden. Bovengenoemde tarieven zijn exclusief eventuele kadasterkosten.’ K tekent voor akkoord.
Op de nota van afrekening staat onder meer het volgende vermeld (bedragen exclusief btw):
- tarief doorhaling hypotheek: 175 euro;
- tarief kosten opvragen aflossingsnota(’s): 75 euro;
- tarief opvragen zakelijke lasten: 18 euro;
- tarief Kadastrale- en hypothecaire inzage(s) en titels: 27,50 euro;
- titelonderzoekskosten en verwerking vererving: vanaf 265 euro; en
- inschrijving Kadaster doorhaling hypotheek: 10 euro.
Na de levering stelt K vragen over de nota van afrekening. Wat betreft de vererving stelt het kantoor dat een notaris in beginsel kan uitgaan van de juistheid van de verklaring van erfrecht van zijn collega, maar dat controle toch nodig is omdat hun ervaring is dat de conclusies van collega’s onvolledig of zelfs onjuist kunnen zijn.
De klacht
N heeft ten onrechte de tarieven van 18 en 27,50 euro in rekening gebracht. K verwijst hierbij naar een uitspraak van de kamer van 29 maart 2016, waarin de kamer, vanwege onder meer het in rekening brengen van deze tarieven aan de toenmalige verkoper, aan N de maatregel van waarschuwing heeft opgelegd.
N heeft K ten onrechte 75 euro in rekening gebracht voor het opvragen van een aflosnota aangezien er geen sprake is van ‘extra of langdurige werkzaamheden in uitzonderlijke gevallen’ zoals N in de voornoemde uitspraak had aangevoerd.
N heeft ten onrechte 265 euro in rekening gebracht als onderzoekskosten naar de vererving terwijl er verklaringen van erfrecht van beide ouders waren. Het is vaste rechtspraak dat een notaris mag afgaan op de juistheid van wat in andere notariële akten staat vermeld, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat een eerdere notaris zijn werk niet goed heeft gedaan.
Het verweer
N stelt dat zijn kantoor bekendstaat als een van de meest transparante kantoren wat tarieven betreft; deze zijn vermeld op het internet. N meent mede hierom dat klaagsters hun recht om te klagen hebben verwerkt, door eerst na het passeren van de akte een klacht in te dienen over de tarifering.
Het oordeel
N meent ten onrechte dat zijn tarieven door het presenteren van deze tarievenlijsten transparant zijn. Van tevoren is niet duidelijk welke tarieven daadwerkelijk aan de verkoper in rekening worden gebracht; die tarieven worden pas in de nota van afrekening gepresenteerd. Bovendien hadden klaagsters geen inbreng in de keuze voor de notaris en waren zij feitelijk gedwongen diens tarieven te accepteren. Het laat zich moeilijk indenken dat de koper te bewegen was geweest om zich tot een andere notaris te wenden.
In genoemde uitspraak van 29 maart 2016 overwoog de kamer ten aanzien van de hypothecaire inzage en het opvragen van de zakelijke lasten dat klaagster mocht verwachten dat deze kosten voor rekening van de kopers zouden komen.
De kosten voor het opvragen van de aflosnota, de Kadastrale royementskosten en het titelonderzoek mochten door N in rekening worden gebracht aangezien deze op de tarievenlijst stonden. N heeft voldoende toegelicht waarom (nader) titelonderzoek omwille van de rechtszekerheid geboden was.
De maatregel van waarschuwing is in het onderhavige geval wederom passend en geboden, maar bij een (eventueel) volgende klacht zal de kamer een strengere maatregel opleggen.
De kamer veroordeelt N in de volgende kosten:
- 50 euro kosten van klaagsters;
- 3.500 euro kosten van behandeling van de klacht door de kamer.
De notariskamer legt de maatregel waarschuwing op.
Opmerking
Feitelijk wordt thans door het notariaat een aanzienlijk deel van de kosten van de leveringsakte neergelegd bij de verkoper, een gevolg van de concurrentie maar niet billijk naar de verkoper toe.