Kosten koper horen niet thuis op afrekening verkoper
Begin 2018 verkopen klaagsters K een woning uit de nalatenschap van hun moeder. In de koopovereenkomst staat onder meer: ‘De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper.’
Een medewerkster van het kantoor van notaris N mailt K een vragen- en tarievenlijst. De tarievenlijst vermeldt onder andere (bedragen exclusief btw):
‘- Aflosnota’s (opnieuw) opvragen (per stuk) € 75,-
- Doorhaling hypotheek in verband met de verkoop € 175,-
- Extra werkzaamheden i.v.m. verkrijging uit nalatenschap/verdeling v.a. € 115,-
- Opvragen zakelijke lasten (per stuk) € 18,-
- Verhoging kadastraal recht € 27,50.
De koopovereenkomst is, wat betreft de notariskeuze, eerst definitief, nadat de verkoper akkoord gaat met de door de notaris aan deze in rekening te brengen kosten.
Tot dat moment kan de verkoper te allen tijde overgaan tot het kiezen van een andere notaris, bij voorkeur in overleg met de koper, zonder dat daar financiële gevolgen voor hem aan zijn verbonden wat betreft de door notariskantoor N gemaakte kosten. Bovengenoemde tarieven zijn exclusief eventuele kadasterkosten.’
K verstuurt de gevraagde akkoordverklaring. Op de nota van afrekening staan de geoffreerde bedragen, waarbij voor de verervingstitel 265 euro is gerekend en voor de inschrijving van het royement 10 euro.
Bij het passeren parafeert K de nota van afrekening voor akkoord.
De klacht
1. N heeft ten onrechte de tarieven van 18 en 27,50 euro bij K in rekening gebracht. In ECLI:NL:TNORAMS:2016:6 de dato 29 maart 2016 heeft de kamer hiervoor aan de betreffende notaris de maatregel van waarschuwing opgelegd.
2. N heeft bij K ten onrechte 75 euro in rekening gebracht voor het opvragen van een aflosnota.
In voormelde uitspraak oordeelde de kamer dat in uitzonderlijke gevallen extra kosten in rekening gebracht kunnen worden. In het onderhavige was de hypotheek al afgelost. Het opvragen van een royementsvolmacht bij de betreffende bank geschiedt via ECH. Dit systeem werkt gemakkelijk, eenvoudig en snel. Van ‘extra of langdurige werkzaamheden in uitzonderlijke gevallen’ was derhalve geen sprake.
3. N heeft ten onrechte 265 euro in rekening gebracht. De akte van vererving van vaders nalatenschap is bij het Kadaster ingeschreven. Na overlijden van de moeder is een verklaring van erfrecht opgesteld. Het is vaste rechtspraak dat een notaris mag afgaan op de juistheid van wat in andere notariële akten staat vermeld, tenzij er concrete aanwijzingen zijn dat een eerdere notaris zijn werk niet goed heeft gedaan. Daarvan was hier echter geen sprake.
4. De kosten ‘inschrijving kadaster doorhaling hypotheek’ van 10 euro zijn onjuist, omdat het Kadaster geen kosten in rekening brengt voor de inschrijving van een royementsakte.
De kamer Amsterdam
(ECLI:NL:TNORAMS:2018:22) heeft de klacht op onderdeel 1 gegrond verklaard en N de maatregel van waarschuwing opgelegd.
Het oordeel
1. ‘Kosten koper’ betekent dat kosten waarvan niet in de koopovereenkomst staat vermeld dat deze voor rekening van één van beide partijen komen, in hun geheel voor rekening van de koper komen, tenzij de kosten uitsluitend betrekking hebben op de persoon van de verkoper (zoals een tolk of volmacht ten behoeve van verkoper of royementskosten).
2. Aangezien de aflosnota en de volmacht tot royement onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en het opvragen van een aflosnota tot de gebruikelijke werkzaamheden ten aanzien van een doorhaling behoort, had N hiervoor niet apart mogen factureren. Dat is slechts anders indien zich bijzondere omstandigheden voordoen, maar daarvan is in dit geval niet gebleken.
3. N voert aan dat een notaris bij een vererving de voorgaande verkrijgingen en/of verervingen zelf moet nagaan, zeker wanneer stukken niet volledig zijn. Zo was het eigendomsbewijs uit 1991 slechts in concept aangeleverd en beschikte N niet over de eerste verklaring van erfrecht. Ook heeft hij beide testamenten moeten opvragen. N heeft voldoende toegelicht waarom in dit geval nader onderzoek omwille van de rechtszekerheid geboden was. 4. Als uitgangspunt geldt dat de notaris gemaakte en nog te maken onkosten in rekening mag brengen aan zijn cliënt. Het is echter niet aanvaardbaar dat de notaris hogere onkosten doorbelast dan hem in rekening worden gebracht.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft op 11 juli 2018 middels een nieuwsbrief bericht dat het onaanvaardbaar is een ander bedrag aan de cliënt in rekening te brengen dan het werkelijke bedrag betreffende de inschrijvingskosten van een royementsakte. Dit is in lijn met het vorenstaande uitgangspunt dat N ook al voordien had moeten toepassen.
Voor zover het lastig is om exact te bepalen hoe hoog de kosten voor inschrijving in het Kadaster zullen zijn, is het een mogelijkheid, aldus de KNB, om de kosten voor inschrijving te betalen vanuit het in rekening gebracht honorarium voor het royement. Het hof acht op basis van vorenstaand uitgangspunt ook toelaatbaar dat de notaris hier een redelijk tarief hanteert dat is gebaseerd op het gemiddelde van in het verleden door het Kadaster in rekening gebrachte kosten.
Omdat N ook voorafgaand aan de nieuwsbrief al beter had kunnen en behoren te weten, verklaart het hof de klacht ook op dit onderdeel gegrond.
Het Hof legt de maatregel berisping op.