Notaris is alleen gebonden aan de opdracht van verkoper om de courtage van de makelaar (deels) te voldoen
Verkoopster V geeft aan makelaar K (klager) opdracht tot verkoop van haar woning. De overeenkomst van opdracht tot dienstverlening bevat onder meer het volgende:
‘1. Tenzij uit doorhalingen anders blijkt, stemt de opdrachtgever ermee in dat: (…)
d. De notaris vóór het verlijden van de akte van levering aan het NVM-lid een exemplaar van het concept van die notariële akte en de nota van afrekening ter inzage verstrekt en, indien en voor zover de opdrachtgever op dat moment nog courtage, verschotten of andere kosten verschuldigd is, deze bij het passeren van de akte van levering verrekent; (…)’
V geeft tevens aan makelaar B een opdracht tot verkoop.
De woning wordt verkocht voor het bedrag van 1.075.000 euro. Aan de notaris N is de opdracht tot de levering verleend.
De makelaarscourtage voor K bedroeg 16.259,38 euro en de makelaarscourtage voor B bedroeg 2.489,33 euro. Na betaling van de hypotheekaflossingen en een nog openstaande WOZ-vordering bleef een bedrag van 9.147,01 euro over voor de betaling van de courtages. V verzoekt N om dit resterende bedrag naar rato te verdelen onder K en B. K is onder protest en onder voorbehoud van alle rechten en weren hiermee akkoord gegaan.
N passeert de akte van levering en keert de rato bedragen uit.
De klacht
V was gehouden om de volledige courtage van K uit de verkoopopbrengst te voldoen. N was op de hoogte van deze verplichting en had dan ook uit de overgebleven verkoopopbrengst de gehele courtage aan K moeten uitkeren of de betaling moeten aanhouden. N had in ieder geval niet mogen meewerken aan de verdeling van de verkoopopbrengst naar rato van de courtages tussen K en B. N heeft door zijn handelen wanprestatie van V jegens K mogelijk gemaakt.
Het verweer
De overeenkomst van dienstverlening is een afgeleide van de hoofdovereenkomst, te weten de levering vrij van hypotheek en beslag voor de overeengekomen prijs en op de afgesproken datum. De overeenkomst tussen K en V kan daar niet tussenkomen.
Verder is het uitbetalen van makelaarscourtage via de notariële afrekening usance, maar geen verplichting. De opdracht van V is in dezen leidend.
Het oordeel
K stelt dat N de belangen van alle betrokken partijen diende te behartigen en dat zij erop mocht vertrouwen dat N erop zou toezien dat V haar contractuele verplichtingen zou nakomen.
K miskent met deze stelling dat zij niet als partij betrokken was bij de rechtshandeling waartoe N geroepen was. De overeenkomst van opdracht tot dienstverlening tussen V en K is geen rechtshandeling waarbij N betrokken was, zodat ten aanzien van deze rechtshandeling de in artikel 17 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna) neergelegde verplichting voor de notaris niet geldt.
N is gehouden het resterende bedrag van de verkoopopbrengst uit te betalen aan de daarop rechthebbende, tenzij deze opdracht geeft tot betaling aan een derde. In het onderhavige geval heeft V N opdracht gegeven beide makelaars naar rato uit te betalen, dus die verplichting diende N na te komen.
Weliswaar biedt het Reglement beperking uitbetaling derdengelden de mogelijkheid aan notarissen om de volledige courtage rechtstreeks vanaf de kwaliteitsrekening uit te betalen aan makelaars, maar een notaris is hiertoe niet verplicht.
De notariskamer verklaart de klacht ongegrond.
Opmerking
Het welwillende notarieel gebruik om de makelaarscourtage uit de opbrengst te voldoen heeft er kennelijk toe geleid dat deze makelaar recht meent te hebben op uitbetaling. Deze uitspraak is daarover kraakhelder.