Geen voortschrijdend inzicht en geen benul hoe om te gaan met fouten
In de zomer van 2015 komen klagers K met hun buurman overeen dat zij een deel van zijn tuin kopen voor de bouw van een woning.
Begin 2017 geven K notaris N en kandidaatnotaris KN opdracht voor het opstellen van de akte van levering.
Klagers komen in februari op het notariskantoor voor het tekenen van volmachten voor de levering en hypotheek. N vertelt K dat zij btw verschuldigd zouden zijn over de koopsom, in plaats van overdrachtsbelasting. Dan gaat N met vakantie.
Eind februari mailt K het notariskantoor dat zij hebben begrepen dat er geen omzetbelasting is verschuldigd als de verkoper een particulier is.
KN reageert dat met ingang van 1 januari 2017 het begrip ‘bouwterrein’ als volgt gedefinieerd is: ‘onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’. Het object is dus een bouwterrein, waardoor omzetbelasting wordt geheven.
Tussen K en het notariskantoor is er diverse malen zowel per e-mail als per telefoon contact over het transport. Vervolgens passeert een ander notariskantoor de akten, met 6 procent overdrachtsbelasting.
In juli heeft er een gesprek plaats tussen K en N en KN.
De klacht
K had zich op het vlak van de omzetbelasting uitgebreid laten voorlichten door twee deskundigen.
K heeft in februari meerdere malen telefonisch contact gehad met het notariskantoor en de opinie van de deskundige doorgestuurd. Daarna kregen zij de brief van KN waarin staat dat er btw geheven zal gaan worden. Dit zou K 150.000 euro extra kosten. KN bevestigt dat hij de opinie heeft gelezen, maar is niet bereid om telefonisch met de deskundige te spreken en laat duidelijk merken dat hij niet is gediend dat K zich met zijn zaken bemoeit.
Het feit dat K uiteindelijk de akte van levering door het andere notariskantoor heeft laten passeren, heeft hen 4.000 euro extra gekost.
Tijdens het evaluatiegesprek in juli maakte N geen inhoudelijke opmerkingen. KN voerde het woord en sloeg een hoogst onaangename intimiderende toon aan. Hij geeft aan dat hij goed heeft gehandeld, dat hij een juridische procedure tegen K overweegt vanwege het schaden van zijn goede naam en vraag zich af of K wel voldoende geld heeft om naar de kamer te gaan waar bijstand door een advocaat verplicht is. Bijstand door een advocaat is erg duur en gezien het feit dat K zaken doet met een goedkoop notariskantoor als het onderhavige, is de vraag of K daar het geld wel voor heeft. Hij wrijft daarbij met zijn wijsvinger over zijn duim.
Het verweer
De brief van februari 2017 met de daarin vermelde conclusie was uit de aard der zaken een voorlopige. Dit om ruimte te krijgen voor het doen van onderzoek en in de verwachting dat K wellicht met een opinie van buitenaf zou komen. Door te persisteren bij hun eis frustreerde K het belang bij rechtszekerheid voor de verkoper. Zonder voorafgaand onderzoek loopt de verkoper immers het gevaar alsnog een aanslag omzetbelasting te ontvangen. Op een notaris rust een eigen onderzoeksplicht, ook als een cliënt anders verlangt.
Het oordeel
Vast is komen te staan dat N in het eerste gesprek noch aan K noch aan de verkoper heeft gevraagd of hij een particulier was.
Ook KN heeft verzuimd die essentiële vraag te stellen. Uit de tekst van de brieven van N en KN bleek niet dat het een voorlopige conclusie betrof. Na ontvangst van de opinie van de deskundige had KN meteen actie moeten ondernemen en nader onderzoek moeten doen. Hij had de verkoper kunnen vragen een verklaring te ondertekenen waaruit bleek dat hij particulier was. Dan was het duidelijk geweest dat er geen btw verschuldigd was.
Onweersproken is gebleven dat N het gesprek in juli aan KN heeft overgelaten en dat de KN K onheus heeft bejegend. Door als verantwoordelijk notaris niet op te treden en de KN niet te hebben geïnstrueerd, geadviseerd en in bedwang gehouden, kan N een gebrek aan de-escalerend vermogen worden verweten.
De notariskamer legt de maatregelen waarschuwing (voor N) en berisping (voor KN) op en besluit tot openbaarheid van de opgelegde maatregelen.
Opmerking
Het is te hopen dat er binnen het kantoor nog een evaluatie plaatsvindt over het optreden van notaris en kandidaat en dat zij maatregelen nemen om zich te bekwamen in het omgaan met fouten en de bejegening van cliënten.