Berisping voor meewerken aan windhandel op ‘vrij grote schaal’

In augustus 2011 passeert kandidaat-notaris KN de leveringsakte waarin A (bv) 14 percelen grasland overdraagt aan B (bv) voor een bedrag van 87.546,35 euro (15,92 euro per m2). A had die percelen in mei 2011, bij akte verleden voor notaris N, verkregen van de heer V voor een bedrag van 10 euro per m2. In september 2011 koopt klaagster K twee percelen grasland voor een bedrag van 24.750 euro (33 euro per m2).
Een medewerker van het notariskantoor schrijft onder andere aan K:
‘Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.’

Bij het versturen van het concept van de leveringsakte schrijft een medewerker:
‘De taak van de notaris beperkt zich naast de gebruikelijke onderzoeksplicht in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.
(…)
Verder wordt eveneens gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een agrarische bestemming (…)’.

In oktober 2011 passeert N de akte van levering. In januari 2012 en in maart 2013 verkoopt B nogmaals percelen landbouwgrond door aan K, gepasseerd door N en KN. K heeft telkens volmachten verstrekt. In de leveringsakten zijn exoneraties opgenomen voor toekomstige bestemmingswijziging.
In een artikel in Het Financieele Dagblad (FD) van 13 april 2019 getiteld ‘Vergeefs wachten op de hijskranen’ is aandacht besteed aan ‘de dubieuze handel in kavels’.

De klacht

N en KN waren goed bekend met de handel in ‘strategisch gelegen grond’ ofwel zogenaamde ‘warme’ landbouwgrond. Zij hadden K moeten wijzen op de juridische en financiële risico’s en hun diensten moeten weigeren, althans moeten opschorten en nader onderzoek moeten doen, omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs.

Verweer

N heeft met de koopovereenkomsten geen bemoeienis gehad. K moet van meet af aan duidelijk zijn geweest dat het een onzekere investering betrof. De prijsverschillen waren niet zodanig fors dat hij K hierover expliciet had moeten voorlichten of zijn ministerie had moeten weigeren. Voor een persoonlijke voorlichting hanteert N een leeftijdsgrens van 65 jaar of een aankoopbedrag vanaf 100.000 euro. K had hem kunnen bellen indien zij de aanbiedingsbrieven niet begreep.

Het oordeel

Ontvankelijkheid
K heeft kort na het passeren van de akten een afschrift ontvangen. De wettelijke driejaarstermijnen zijn verstreken. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring moet echter achterwege blijven aangezien K pas bekend raakte met de ware aard van de grondhandel door publicaties in het FD en een spin off daarvan op televisie.

Inhoudelijk
N had zich ervan moeten vergewissen of K besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de akten opgenomen rechtshandelingen en welke (financiële) risico’s zij met de transacties liep. N heeft op geen enkel moment persoonlijk contact met K gehad of gezocht.
In het geval dat sprake is van een ongelijkheid van partijen geldt voor een notaris een verzwaarde informatieplicht. Met het opnemen van een nietszeggende en niets toevoegende passage heeft N niet aan die verplichting voldaan.
Omdat N bekend was met de oorspronkelijke prijzen per vierkante meter van de landbouwgrond en de opmerkelijke stijging van die prijzen in zeer korte tijd, had hij K voor het passeren moeten waarschuwen, althans in ieder geval haar dringend uit te nodigen op zijn kantoor, om haar te ‘belehren’ over de risico’s.
N heeft geen onderzoek gedaan naar de achtergrond van het opmerkelijke prijsverschil en heeft hiermee de (reikwijdte van) zijn ambtsopdracht en -verplichtingen miskend en daarmee in strijd gehandeld.
KN was niet verantwoordelijk voor het dossier en er is onvoldoende onderbouwd waarin KN als waarnemer tekort is geschoten, zodat N tuchtrechtelijk aansprakelijk is voor de handelingen van KN.

De maatregel

De gedragingen van N zijn dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat zij een zware maatregel rechtvaardigen. N heeft immers actief medewerking verleend aan een praktijk die zich laat kenschetsen als ‘windhandel’ en waarbij hij ten minste moet hebben beseft dat onwetende particulieren hierbij ernstig benadeeld konden worden. Gelet op zijn uitlating ter zitting over de indertijd hiermee gemoeide praktijkomvang en dat hij dezelfde diensten ook nog aan een andere partij met vergelijkbare handel verleende, is dit bovendien op vrij grote schaal gebeurd. De kamer houdt echter rekening met het feit dat de akten (bijna) tien jaar geleden zijn gepasseerd en dat N ter zitting heeft verklaard dat hij, met de kennis van nu, K meer voorlichting zou hebben gegeven.

De notariskamer legt de maatregel berisping op.

Opmerking

In een vergelijkbaar geval (waarbij het ging om 87 leveringen), de uitspraak van 15 november 2019 van de kamer Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:TNORARL: 2019:64), besproken in Notariaat Magazine 2020/1 (Casinospel met grond: ook de notaris verliest (zijn ambt)), achtte de kamer de maatregel van ontzetting uit het ambt ‘onontkoombaar’.