Oplichting (bijna-)curanda: notaris niet kritisch genoeg

Verkoper V heeft haar woning verkocht voor 160.000 euro onder de bepaling dat zij er blijft wonen voor onbepaalde tijd tegen een nader te bepalen huursom. Modernisering en achterstallig onderhoud komen voor rekening van koper K. De WOZ-waarde is 410.000 euro.
N doet navraag bij makelaar M naar de koopsom. M heeft zich niet beziggehouden met de waarde van de woning. De koopsom komt M niet vreemd voor en is mede afhankelijk van de maandelijkse huur. Bij het tekenen van de koopovereenkomst was er nog geen overeenstemming tussen K en V over huurafspraken.
N heeft voor het tekenen van de akte alleen met V gesproken. Vervolgens is de akte van levering getekend. Drie maanden later wordt V onder curatele gesteld. (Klager) C is als curator aangesteld en de rechter geeft C in overweging om onder andere ten aanzien van de verkoop en levering van de woning te onderzoeken of deze rechtshandelingen voor vernietiging in aanmerking moeten komen.
C heeft een recherchebureau opdracht gegeven een onderzoek in te stellen. N is hiervan schriftelijk in kennis gesteld en uitgenodigd voor een interview. N heeft hieraan niet meegewerkt en heeft zich daarbij beroepen op haar geheimhoudingsplicht.

De klacht

1. N heeft nagelaten (nader) te onderzoeken waarom het woonhuis voor 160.000 euro is verkocht, terwijl N wist dat de overeengekomen koopprijs minder dan de helft bedroeg van de WOZ-waarde. Bovendien blijkt uit een andere waardeverklaring dat de marktwaarde van het woonhuis 250.000 euro was.
2. N heeft geen onderzoek gedaan naar de vraag of V, die niet werd bijgestaan door een makelaar of andere professional, wel duidelijk had begrepen dat zij haar woning voor de genoemde lage koopprijs in eigendom zou overdragen. In 2014 is reeds medisch vastgesteld dat V ernstige cognitieve schade heeft opgelopen door een alcoholverleden en heeft het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) geoordeeld dat V ernstige cognitieve schade heeft en beperkingen in sociale redzaamheid, psychisch functioneren, oriëntatie en persoonlijke zorg.
3. N heeft geen medewerking verleend aan het onderzoek van het recherchebureau. N moet haar geheimhoudingsverplichting doorbreken op grond van de beschikking van de kantonrechter.

De kamer voor het notariaat Amsterdam verklaart de klacht deels gegrond (klachtonderdeel 1) en deels ongegrond (klachtonderdelen 2 en 3) (ECLI:NL:TNORAMS:2019:15).

Het hof bespreekt uitsluitend de klachtonderdelen 1 en 2 en ziet geen reden om over klachtonderdeel 3 anders te oordelen dan de kamer. Klachtonderdeel 3 wordt hieronder wel besproken.

Het verweer

N stelt voorop dat ook zij de gedragingen van K meer dan ontluisterend vindt, maar dat dit niet van invloed mag zijn op de beoordeling van haar handelen destijds.

1 en 2. N heeft proactief onderzoek gedaan naar de hoogte van de koopsom. De schriftelijke verklaring van M noemde een tweetal plausibele redenen voor de lage koopsom: achterstallig onderhoud aan de woning dat K zou herstellen en daarnaast dat de woning bewoond zou blijven door V, die daarvoor een huursom zou gaan betalen. Deze afspraken stonden in de koopovereenkomst en werden bevestigd door alle partijen en M tijdens het passeren van de akte. N had geen enkele reden om te twijfelen aan de verklaring van M over de hoogte van de koopsom. Ook was er geen twijfel over de wilsbekwaamheid van V. Weliswaar was V zenuwachtig en emotioneel, zag zij er onverzorgd uit en hing er een rooklucht om haar heen, maar die omstandigheden maakten V nog niet wilsonbekwaam. De verslavingsproblematiek, de CIZ-indicatie en het voornemen V onder curatele te laten stellen, waren N niet bekend.

3. Op grond van haar geheimhoudingsverplichting kan N niet meewerken aan het onderzoek.

Het oordeel

1. N heeft met V wel over de (lage) koopprijs van het woonhuis gesproken, maar niet geïnformeerd naar de hoogte van de te betalen huur en de verdere afspraken omtrent de (ver)huur. N heeft dus niet kunnen vaststellen in hoeverre de (lage) koopprijs werd gerechtvaardigd door de inhoud van de huurovereenkomst. M trad alleen op voor K en heeft alleen in algemene bewoordingen over de koopprijs gesproken. In de leveringsakte is ook vermeld dat het verkochte ‘vrij van huur en pacht’ werd geleverd. N was zich bewust van haar onderzoeksverplichting, maar is uiteindelijk niet kritisch genoeg geweest. Dit klachtonderdeel is gegrond.
2. Het enkele feit dat V drie maanden later onder curatele is gesteld, rechtvaardigt niet de conclusie dat N ten tijde van het passeren van de akte niet heeft kunnen oordelen dat V wilsbekwaam was. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
3. Deze stelling mist feitelijke grondslag omdat C in overweging is gegeven het onderzoek uit te voeren.

Het Hof legt de maatregel waarschuwing op.