Erfpacht

Ja, maar de kosten voor het opstellen van deze nieuwe akte komen voor rekening van de bank. Dat blijkt opnieuw uit een uitspraak van klachteninstituut Kifid, ditmaal in hoger beroep. De uitspraak van de Commissie van Beroep van Kifid is bindend, en volgt op een uitspraak van de Geschillencommissie van het klachteninstituut die in maart 2022 vergelijkbaar oordeelde.

In deze zaak maakte een huiseigenaar gebruik van de mogelijkheid van de gemeente Amsterdam om over te stappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Volgens de bank bracht dit het risico met zich mee dat het bestaande hypotheekrecht van de bank niet mede het gewijzigde recht van erfpacht omvat. Kifid oordeelt echter dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht niet zo wezenlijk is dat er een nieuw recht van erfpacht is ontstaan.

De wijziging van het recht van erfpacht brengt voor de bank dan ook een miniem risico met zich mee dat haar hypotheekrecht in gevaar komt. Dit maakt het opstellen van een nieuwe hypotheekakte niet noodzakelijk, stelt de Commissie van Beroep. Als de bank toch een nieuwe hypotheekakte van de erfpachter verlangt, dan moet zij hier zelf de kosten voor betalen.

Nee. De erfpachtopinie ziet, als uitwerking van de 'Criteria voor financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 2013', uitsluitend op particuliere erfpachtrechten, gevestigd voor 1 januari 2013. Voor particuliere erfpachtrechten van ná 1 januari 2013 wordt geen opinie meer afgegeven, omdat daarbij het KNB model (BEP02) gebruikt dient te worden genomen waardoor de opinie niet meer nodig is.

In art. 19 van het model brengt de notaris tot uitdrukking of de akte van uitgifte helemaal overeenkomt met het KNB-model, dan wel of de akte van uitgifte aanvullingen op en/of afwijkingen ten opzichte van het model bevatten.

Banken controleren bij de beoordeling van de financieringsaanvraag niet zelf de integrale akte, maar gaan af op wat de notaris hierover in art. 19 heeft opgenomen. Het is dus belangrijk om al in de concept-akte (die ter beoordeling van de financierbaarheid aan de bank zal worden toegezonden) art. 19 nauwkeurig in te vullen.

Banken beoordelen de financierbaarheid van particuliere erfpachtrechten woonruimte, gevestigd vóór 1 januari 2013 op basis van een de notaris afgegeven 'erfpachtopinie'. Een 'rode' opinie geeft aan, dat het erfpachtrecht in kwestie niet voldoet aan een of meer van de 'Criteria voor financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1 januari 2013'.

Het erfpachtrecht is dan in beginsel niet financierbaar. Indien bloot-eigenaar en erfpachter de niet-financierbare ('rode') erfpachtvoorwaarden willen omzetten naar financierbare erfpachtvoorwaarden, kunnen de erfpachtvoorwaarden uit het nieuwe KNB-model als voorbeeld dienen.

Uiteraard is het zaak dat partijen voordat daadwerkelijke aanpassing van de erfpachtvoorwaarden plaatsvindt, bij de bank verifiëren of het gewijzigde erfpachtrecht wél zal worden gefinancierd.