Tiddo Bos is aan de Rijksuniversiteit Groningen gepromoveerd met zijn proefschrift 'De notaris en gelijk oversteken'. Daarin stelt hij dat gelijk oversteken –de levering van het gekochte goed en de betaling van de koopsom vinden gelijktijdig plaats - niet de ideale oplossing is.
Aanvankelijk onderzocht hij of bij notariële transacties, zoals het beschikken over registergoederen of aandelen, sprake is van een gelijktijdig presteren. 'Logischerwijze lijkt het risico lager als er minder tijd zit tussen de levering en de betaling. Dus bekeek ik of het mogelijk was om betaling en levering precies gelijktijdig te laten geschieden,' vertelt Bos. 'Maar gaandeweg bleek het gelijk oversteken niet de ideale oplossing. Dus ben ik gaan onderzoeken wat de nadelen zijn van gelijk oversteken en wat betere manieren zijn om risico's af te dekken.'
3 nadelen
Bos vond uiteindelijk 3 nadelen. 'Om ieder risico te vermijden zou je tot 1 seconde voor de oversteek moeten controleren of een partij beschikkingsbevoegd is over het object van de prestatie. Dit is echter niet te verwezenlijken. In de praktijk gebeurt dat nu circa 1 uur voor inschrijven van de akte, bij de zogenaamde herrecherche.' Ten tweede bestaat er zoiets als terugwerkende kracht. Dat komt bijvoorbeeld voor bij een faillissement. 'Daardoor kan later blijken dat een beschikkingshandeling achteraf bezien toch niet heeft plaatsgevonden, terwijl de betaling dan al wel heeft plaatsgehad.'
Daadwerkelijke nakoming door de verkoper
Het derde nadeel is dat als 1 van beide partijen in gebreke blijft, de overeenkomst niet wordt nagekomen. 'Dan wordt de koper dus niet de eigenaar van de woning met de specifiek voor hem wenselijke eigenschappen. De koper krijgt wel de koopsom terug, maar die heeft misschien al voorbereidingen getroffen voor de verhuizing. Je wil juist dat de verkoper de overeenkomst nakomt.' Dit risico is te voorkomen door een koopovereenkomst in te schrijven in openbare registers. 'Als dat gebeurt, weet de koper zeker dat hij eigenaar wordt. Een faillissement maakt dan niet meer uit.' Bij aandelentransacties is een soortgelijk resultaat te bewerkstelligen door gebruik te maken van een voorwaardelijke overdracht.
Wat kan de notaris hier van leren?
'Het recht biedt veel mogelijkheden om risico's voor partijen te voorkomen. Maar al handel je overeenkomstig wat de praktijk al sinds jaar en dag doet, dan wil dat niet per se zeggen dat je niet aansprakelijk wordt gesteld. Dat heeft de Hoge Raad ons wel geleerd,' legt Bos uit. 'En de beroepsaansprakelijkheidsverzekering dekt mogelijkerwijs niet altijd de schade. Veel polisvoorwaarden bevatten een clausule met de strekking dat indien niet is gehandeld volgens artikel 11 van de verordening beroeps- en gedragsregels, de verzekering de schade niet vergoedt.'
Tiddo Bos