'Notaris verliest de regie'
Casus
In september 2008 verwerft de heer Goedland twee percelen, waaronder twee landgoederen. De bank krijgt een hypotheekrecht op die percelen met een inschrijving van 3.800.000 euro.
In april 2011 koopt mevrouw Landleven, de levenspartner van Goedland, namens de B.V. Landerijen i.o. én als gevolmachtigde van Goedland beide percelen voor 2.500.000 euro. De koopprijs wordt met goedvinden van de bank verlaagd naar 2.300.000 euro.
In augustus 2011 worden de percelen kadastraal gesplitst in Land 1 en Land 2.
Op 25 augustus 2011 geeft de bank een volmacht af voor de doorhaling van haar hypotheekrecht.
Op 26 augustus 2011 om 12.59 uur passeert de notaris, betrokken bij alle akten, de akte van levering (transactie A - B). Om 13.01 uur passeert zij de levering waarbij B.V. Landerijen i.o. voor 1.100.000 euro Land 2 overdraagt aan een derde (transactie B - C). Vervolgens passeert zij om 13.04 uur passeert de levering waarbij B.V. Landerijen voor 2.250.000 euro Land 1 overdraagt aan een andere derde (transactie B - D).
De bank ontvangt 2.300.000 euro. In 2017 informeert de FIOD de bank over de (door)leveringsakten, waarop de bank aangifte doet tegen Goedland.
De klacht
De bank stelt dat de notaris haar onderzoeksplicht heeft verwaarloosd, zij had haardiensten horen te weigeren en de bank moeten informeren over de extra verkoopopbrengst door de doorlevering.
Het verweer
De zaak was juridisch veelomvattend en complex. Daarbij was haar cliënt Goedland veeleisend, onderhield hij zelf contact met de bank en informeerde hij de notaris hierover door e-mails van de bank door te sturen. De notaris begreep dat de verlaging van de koopsom onder meer mogelijk was doordat Goedland bij de bank onder een paraplu-financiering viel en tegelijkertijd ook andere onroerende goederen van hem verkocht zouden worden om de schuldenlast te saneren.
Het oordeel
Bij de beoordeling die de notaris moet maken, kan gebruik gemaakt worden van de checklist ABC-transacties, aanbevolen door de KNB. Volgens de rechtspraak is het uitgangspunt dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen om zijn dienst te weigeren.
Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt mee dat de notaris bij een ongebruikelijk prijsverschil nagaat of dat op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren.
De notaris was al langere tijd notaris van partijen, waardoor ze bijvoorbeeld wist dat Landleven de levenspartner was van Goedland. De notaris had daarom moeten onderzoeken of sprake was van onoorbare ABC-transacties. Dit geldt volgens de bank te meer nu de notaris wist dat de bank een bedrag van 1.050.000 euro misliep.
De notaris behoorde volgens de kamer de doorlevering te toetsen aan de criteria van de checklist en de betrokken partijen daarover te bevragen. Van een dergelijke toetsing is echter niet gebleken.
'Gegrond met oplegging van een maatregel'
De maatregel
Op geen enkele wijze is gebleken van opzet van de notaris op (het faciliteren van) benadeling van de bank. Voorts heeft de notaris duidelijk gemaakt dat zij en haar kantoorgenoten lering hebben getrokken uit deze zaak en dat meerdere maatregelen zijn getroffen om herhaling te voorkomen. Daarnaast acht de kamer van belang dat het BFT weliswaar van de zaak op de hoogte is, maar daarin kennelijk geen aanleiding heeft gezien een klacht in te dienen, zodat aangenomen mag worden dat sprake is geweest van een incident. Ten slotte weegt de kamer ook de gevolgen voor de notaris en haar kantoorgenoten mee die voortvloeien uit het ingestelde strafrechtelijk onderzoek en de civielrechtelijke aansprakelijkstelling.
De notariskamer legt de maatregel berisping op met een boete van 10.000 euro.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden, 9 december 2020 ((nog) niet gepubliceerd)
Opmerking
Een ABC-transactie met een prijsverschil van ruim 1 miljoen, waarbij de notaris kennelijk geen enkel onderzoek heeft gedaan naar het prijsverschil: de notaris komt er genadig af met een berisping.
Een cliënt die zelf de communicatie met de bank voert in plaats van de notaris en de (mogelijk bewust veroorzaakte) complexiteit van de zaak zijn alarmbellen: zorg voor overzicht en houd altijd zelf de regie.