Wonen in een riante boerderij aan de rand van Utrecht, met open haard, een tuin met fruitbomen en privéruimtes tot 35 m². Terwijl starters op de arbeidsmarkt hier alleen van kunnen dromen, is dit de woonsituatie van zeven voormalige studenten die elkaar kennen van verschillende studentenwoningen. Eenmaal op zichzelf in matige huurappartementen tegen hoge huren begon het bij hen te borrelen. Collectief wonen vinden we leuker dan als stel of apart wonen, zegt aardrijkskunde- en geschiedenisdocent Tim Snelting. ‘Het geeft ons meer levensvreugde dingen met elkaar te delen, zowel het dagelijks leven, visie en inzichten als ook het gezamenlijk gebruik van spullen. Het sluit aan bij ons streven naar duurzaamheid en we stoppen ons geld liever in een eigen huis dan in een huurwoning.’
Zakelijke hypotheek
In september 2019 besloten de zeven als groep op zoek te gaan naar een koopwoning. Tal van discussies volgden: hoe zie je dat samenwonen voor je, wat voor soort huis hoort hierbij, op wat voor locatie, wat als iemand wil vertrekken, een relatie uitgaat, een single een relatie krijgt, er een kind wordt geboren? De gesprekken versterkten het groepsgevoel en na een periode van intensief zoeken viel het oog op een boerderij. Maar hoe verder?
Eerst schoof de groep aan bij STUT Consult in Nijmegen, een bureau gespecialiseerd in financieel advies aan woongroepen. De Utrechtse aspirant woongroep mocht statuten van andere groepen inzien en hoorde dat alleen de Triodosbank woongemeenschappen wil financieren. Ze kreeg verschillende hypotheekopties voorgelegd. STUT adviseerde een woonvereniging op te richten en die in te schrijven bij de Kamer van Koophandel. Anders zou de groep niet in aanmerking komen voor de zakelijke hypotheek die wordt verstrekt aan verenigingen.
Maatwerk
Snelting: ‘Zo’n zakelijke hypotheek vereist een inleg van 20 procent. Ons perceel kostte 915.000 euro, dus we moesten een fors bedrag bijeen sprokkelen.’ De een leende wat bij ouders, een ouderpaar leende het bedrag persoonlijk aan hun kind, een ouder schonk geld: constructies die werden vastgelegd en verrekend in de maandlasten. Ook de hypotheekrente van 4,8 procent ligt flink hoger dan bij een particuliere hypotheek.
Wiebe Dijkstra is notaris bij Hekkelman Advocaten en Notarissen in Nijmegen. Hij richtte vervolgens de woonvereniging op, stemde de op maat gemaakte statuten af met de woongroep en overlegde hierover met de Triodosbank die daaraan voorwaarden stelde. Hij controleerde de bankvoorwaarden voor de zakelijke hypotheek. Terwijl de groep met de woonvereniging de woonboerderij kocht, keek Dijkstra mee met alle contracten. ‘Samen werkten we toe naar het overdrachtsmoment waarop alles wordt ondertekend. Bij een gewone koop zie ik mijn cliënten pas bij de ondertekening van de akte, bij een woonvereniging ben ik al vroeg in het voortraject betrokken. Ik leer die mensen echt kennen, dat maakt het werk ontzettend leuk.’
'Voor groepen die ons plan willen navolgen, is die hogere overdrachtsbelasting een strop'
Expertise
Wel betreurt hij de lastige financiering van woongroepsvormen. Dijkstra: ‘Terwijl de woningmarkt onder druk staat, kan wonen in een collectief een oplossing bieden. Het vehikel hiervoor – alternatieve woonvormen – bestaat, alleen is de financiering ervan problematisch. Banken vinden zo’n groep complex en onvoorspelbaar en vragen daarom een hoge eigen inleg en hypotheekrente.’
Kantoor Hekkelman beschikt al veertig jaar over een enorme expertise van groepshuisvesting. Dijkstra biedt woongroepen een breed palet aan scenario’s aan, waarna zij hun voorkeur bepalen. ‘Wij beschikken over veel specifieke kennis op dit vlak en worden daarom ingeschakeld door woongroepen in heel Nederland. Ik begeleid hen naar het format dat zij willen, al komt daar vaak iets anders uit dan zij vooraf bedachten. Omdat de onderlinge afspraken per pand en per groep verschillen, betreft het altijd maatwerk. Het draait uiteindelijk vooral om de juridische onderlegger die je in de statuten vastlegt.’
In het geval van de Utrechtse woonvereniging is het pand van de vereniging en mogen de leden er wonen. In de statuten is vastgelegd hoe ermee wordt omgesprongen als iemand bijvoorbeeld uittreedt. In dat geval komt er op een zeker moment een afrekeningsmoment, krijgt diegene zijn aandeel betaald en zal een toetredend lid een bedrag moeten inleggen.
Verlichting woningmarkt
Snelting: ‘Wij kochten onze woonboerderij in november 2020 en hadden de mazzel van een overdrachtsbelasting van 2 procent. Per 1 januari 2021 is die verhoogd naar 8 procent, omdat zelfs wij – als woonvereniging van starters op de woningmarkt – worden beschouwd als een soort bedrijf. Voor groepen die ons plan willen navolgen, is die hogere overdrachtsbelasting een strop. Het is te hopen dat politiek en banken inzien dat alternatieve wooninitiatieven de druk op de woningmarkt kunnen verlichten.’