De notaris als duurzaamheidstimulator

Vastgoedrecht en verduurzaming, daar ben ik de afgelopen jaren ingerold. Duurzaamheid is een belangrijk thema. Ik ben er zelf ook mee bezig. Ik heb geen auto en ben mede-eigenaar van een windmolen, maar ik reis wel te vaak met het vliegtuig. Het zijn keuzes die je maakt om de planeet gezond te houden. Maar wat komt er nu allemaal kijken bij de verduurzaming van gebouwen en hoe leg je dan de eigendom vast? 13 procent van de CO2-uitstoot houdt verband met de verwarming van gebouwen. Met een warmtepomp of zonnepanelen kun je emissies verminderen. Maar hoe regel je dat als notaris?’

Huurdeal vormgeven

‘Zonnepanelen kosten veel geld. Voor tien tot vijftien panelen leg je als huiseigenaar al snel 6.000 euro neer. Zelfs mensen die dat geld hebben, vinden dat een grote investering. Hierom zijn huurconstructies bedacht. Je betaalt dan een bedrag per maand en krijgt er een lagere energierekening voor terug, maar het onderhoud en de vervanging worden door de verhuurder gedaan. Een goede deal, maar het juridisch vormgeven ervan is nog wel een ding. Doe je niks, dan horen de zonnepanelen tot het gebouw en is de verhuurder ze kwijt als de gebouweigenaar failliet gaat. Wil je dit niet, ga je naar de notaris voor een opstalrecht. De verhuurder blijft dan eigenaar van de zonnepanelen. Maar – er is altijd een maar – je hebt ook nog te maken met de financiers van de gebouweigenaar en de zonnepanelenverhuurder. Er zijn dus twee banken die een hypotheek op dat opstalrecht willen vestigen. Doe je niks, dan is het hypotheekrecht van de financier van de zonnepanelenverhuurder minder waard dan die van de gebouweigenaar en kan de bank van die laatste alsnog de zonnepanelen verkopen. Gelukkig is daar een oplossing voor. Maak een afspraak van rangwisseling in de opstalakte met alle partijen. Dat betekent dat de bank van de gebouweigenaar het opstalrecht van de zonnepanelenverhuurder en het hypotheekrecht van zijn financier respecteert. Dit en andere knelpunten zijn overigens in een modelakte vastgelegd’

Echt dak

‘Bij nieuwbouwwoningen zie je steeds meer dat zonnepanelen juist het dak zelf vormen. Ook hiervoor worden huurconstructies bedacht. Maar dan lopen we tegen een juridisch probleem aan. Je kunt hier waarschijnlijk geen opstalrecht op vestigen omdat het een vast onderdeel van het huis is. Als academicus zou ik zeggen: probeer het toch eens. Maar dat doen notarissen niet zomaar. Begrijpelijk, want het is niet helemaal zeker of het juridisch wel stand houdt. Wat je dan kunt doen: de huur van het dak voor de zonnepaneleneigenaar en een instaprecht voor diens bank regelen. De bank kan dan zorgen voor nieuwe huurovereenkomsten als de zonnepaneleneigenaar failliet gaat. Een heel gedoe misschien, maar oefening baart kunst. Ik vind dit wel een mooie toegevoegde waarde van de notaris. Een typische adviesrol. Wees er dus niet bang voor.‘

21^ste eeuwse-notarissen

‘In Groningen leer ik dit ook aan de studenten notarieel recht. We hebben een speciaal mastervak “Vastgoedrecht in de 21^ste eeuw”. Onze toekomstige notarissen hebben de kennis dus al als ze van de opleiding afkomen. Zelf leer ik ook veel van studenten. Zij hebben de gave om vragen te stellen waar ik nog niet over heb nagedacht. En dat is goed. Hoogleraren weten ook niet alles.’