Parkflat Kerckebos in Zeist telt 200 appartementen, waarvan op 184 eeuwigdurende erfpacht rust. In het 9 verdiepingen tellende complex uit 1967 woont qua leeftijd en leefstijl een gemêleerd gezelschap. Nauwelijks gepensioneerd werd Ludger van Zwetselaar in 2017 min of meer toevallig voorzitter van de vereniging van eigenaars (VvE) van deze galerijflat, waar hij tijdelijk een appartement bezat dat hij niet zelf bewoonde. Al snel constateerde hij een enorme achterstand in onderhoud, omdat dit door enkele bewoners werd tegengehouden. Tijdens de eerstvolgende VvE-vergadering stelde hij scherp: ‘Als u zo doorgaat, is uw appartement dat nu nog 150.000 euro waard is op termijn nog hooguit 80.000 euro waard. U bent uw eigen geld aan het verbranden.’ Díe boodschap kwam over. In vlot tempo vonden de afgelopen jaren noodzakelijke verbeteringen plaats. Volgend jaar wordt – dankzij een subsidie en lening – zelfs de totale buitengevel vervangen, een post van 3,8 miljoen euro.
Forse prijsstijging
In januari 2020 liet de grondeigenaar weten dat hij de grond wilde verkopen. Van Zwetselaar beschouwde dit als dé gelegenheid om van die vermaledijde erfpacht af te komen. Tijdens vergaderingen hield hij de aanwezige appartementseigenaren voor wat erfpachtafkoop hen zou opleveren, maar ook wat de erfpachtverhoging in 2027 hen zou kunnen gaan kosten. In 2002 sprong immers de erfpachtcanon van 36 naar 156 euro per maand. Gezien de huidige huizenprijzen valt in 2027 opnieuw een forse prijsstijging te verwachten.
Hij legde de VvE-leden uit hoe de financiering van banken in relatie tot erfpacht werkt en hoe ongunstig dat vaak uitpakt. Helemaal rondom 2027 – wanneer de erfpachtcanon voor de flat opnieuw wordt vastgesteld – kan het gebeuren dat een potentiële koper vanwege de onzekere woonlasten geen hypotheek krijgt. ‘Als u uw erfpacht afkoopt, durf ik u bijna te garanderen dat u dit binnen de kortste keren terugverdient, want de vraag naar appartementen groeit als de erfpacht eraf is.’ Telkens weer benadrukte hij in vergaderingen de belangen van de eigenaren. ‘Verplaats je in de mensen met wie je te maken hebt en wat zij kunnen betalen. Het is een kwestie van een verhaal hebben en dat begrijpelijk overbrengen.’
De afkoopvraagprijs van 45.000 euro onderhandelde hij uit tot 39.000 euro. Míts minimaal 110 appartementseigenaren meededen, anders ging het feest niet door. Uiteindelijk zeiden 140 van hen: we doen het!
‘Dit was dé gelegenheid om van die vermaledijde erfpacht af te komen’
Individuele appartementsrechten
Van Zwetselaar onderhandelde met de makelaar en grondeigenaar, bedong prijsafspraken met de grondeigenaar, notaris en taxateur, zette de kosten inzichtelijk op papier, spitte verkoopvoorwaarden en notariële documenten door en vertaalde die voor de bewoners. Daarnaast beantwoordde hij honderden vragen van eigenaren. Er waren periodes dat zijn vrijwilligersfunctie hem 40 uur per week kostte.
Wat de erfpachtafkoop compliceerde, was dat de oorspronkelijke coöperatie met één erfpachtrecht in 2010 werd opgeheven en is gesplitst in 200 individuele appartementsrechten, vertelt de betrokken notaris Hans Ruijgrok. De makelaar van de grondeigenaar vroeg hem te onderzoeken hoe de afkoop juridisch kon worden geregeld. Na onderzoek en overleg met de VvE-voorzitter kwam hij uit op afkoop van de erfpachtcanonbetalingsverplichting aan de grondeigenaar. Ruijgrok: ‘Die regeling kan worden aangeboden aan elke afzonderlijke appartementseigenaar. Als een aantal mensen niet wilde meedoen, konden anderen wel hun eeuwigdurende erfpacht afkopen.’ Tot een bepaalde datum konden appartementseigenaren op het aanbod ingaan. De financiële voordelen die daar aan zaten, zouden daarna vervallen.
Geen financiering
Ruijgrok: ‘Voor ons kantoor betekende dit dat 140 dossiers binnen een bepaalde tijd en budget moesten worden gepasseerd. Omdat we vooraf niet wisten wat voor juridische akten het zouden worden, hebben we wel even zitten rekenen.’
Ook bij erfpachtafkoop geldt een financieringsvoorbehoud: kan de klant het niet betalen, dan kan hij er weer vanaf. De eigenaren moesten reageren binnen een bepaalde termijn. Soms werd dit bemoeilijkt omdat niet elke bank op de hoogte is van erfpachtrecht. Regelmatig hoorde een appartementseigenaar na een poos van zijn bank: we financieren het toch niet. Gelukkig bracht een hypotheekadviseur met veel kennis over erfpachtfinanciering uitkomst, waarna in december 2020 de laatste van de 140 akten werd gepasseerd. Ruijgrok: ‘Al die mensen moesten de akte ondertekenen. Om hen daarin te tegemoet te komen, bood ik aan naar hen toe te komen. Samen met een collega belden wij bij elk appartement aan. Ik zie ons nog zo lopen.’
Voor de resterende erfpachten bedacht Ruijgrok de constructie dat de VvE de overgebleven erfpachten overkoopt van de grondeigenaar. Zodra een appartement waar nog erfpacht opzit wordt verkocht, is de nieuwe eigenaar verplicht die af te kopen.
Van Zwetselaar: ‘Als straks de buitengevel wordt vernieuwd, is alles gedaan wat gedaan moest worden. Bovendien staan de appartementseigenaren er financieel beter voor. Dat is een uitstekend moment om te stoppen als VvE-voorzitter.’