Casus
Klaagster heeft een perceel bouwterrein verkocht aan kopers. Kopers hebben met het bedrijf van klager een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een twee-onder-een-kapwoning. Kopers, klaagster en de notaris hebben een depotovereenkomst ondertekend voor een depotbedrag van 15.000 euro tot meerdere zekerheid dat het bedrijf van klager zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst nakomt.
In de depotovereenkomst is onder andere de bepaling opgenomen dat de notaris het depotbedrag aan kopers mag uitkeren als er na een jaar geen ondubbelzinnige en gelijkluidende schriftelijke opdracht van partijen is ontvangen, geen gerechtelijke uitspraak is gedaan en er geen gerechtelijke procedure aanhangig is gemaakt. Na een jaar stuurt de notaris de partijen een brief om dit na te gaan. Als gevolg van deze brief maken beide partijen aanspraak op het bedrag.
De notaris heeft de partijen bericht dat hij vanwege het geschil niet tot uitbetaling van het depot kan overgaan.
De klacht
De door de kopers gekozen notaris heeft in overleg met hen een zeer ongebruikelijke depotovereenkomst opgesteld. Het was de bedoeling om kopers een extra bescherming te geven in geval van faillissement van de aannemer. Het was zeker niet de bedoeling om het depotbedrag zomaar uit te keren na een bepaalde datum.
Klagers zijn niet gewezen op de gevolgen van deze slechte overeenkomst en de overeenkomst is niet goed voorgelezen omdat koopster een scène maakte.
De notaris kon zich tijdens het telefonisch klachtgesprek deze scène niet herinneren wat klagers bevestigt in het beeld dat de notaris niet onafhankelijk is.
De wijze waarop klagers in het telefonische klachtgesprek zijn behandeld door de notaris is op zichzelf al een klacht en de notaris neemt geen enkele verantwoordelijkheid om de kwestie goed op te lossen.
Het verweer
De notaris had tijdens het telefoongesprek niet direct een actieve herinnering aan de scène tijdens het passeren.
De depotovereenkomst heeft een bijzondere achtergrond en geeft de gemaakte afspraken correct weer. Het is niet relevant dat de overeenkomst ongebruikelijk is.
Klaagster heeft voor het tekenen van de overeenkomst een concept ontvangen en daar geen noemenswaardige vragen over gesteld. De overeenkomst is tijdens de passeerafspraak door de kandidaat-notaris van begin tot eind met partijen doorgenomen.
'Klacht deels gegrond met oplegging van een maatregel'
Het oordeel
Klager is niet ontvankelijk in zijn klacht, omdat hij geen belanghebbende is, ook niet als echtgenoot van klaagster.
Het ontbreken van een actieve herinnering aan de scène is, mede gezien het tijdsverloop, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Ook brengt de notariskeuze van kopers geen automatische partijdigheid met zich mee. Het klachtonderdeel dat de notaris partijdig zou hebben gehandeld, wordt ongegrond verklaard.
De depotovereenkomst had mogelijk verstrekkende gevolgen voor klaagster en de notaris had nadrukkelijk aandacht moeten besteden aan de verschillende scenario’s en dit in het dossier moeten vastleggen. Expliciet had de notaris moeten wijzen op de gevolgen na een jaar. Ook al geeft de overeenkomst de bedoeling van partijen juist weer, dan nog heeft de notaris de taak om deze bedoeling tijdens het passeren te checken en op de gevolgen van deze keuzes te wijzen. Het feit dat de klaagster geen noemenswaardige vragen stelde, is onvoldoende om aan te nemen dat zij de inhoud voldoende begreep. Hierbij wordt aangetekend dat de akte ook zonder toelichting was verzonden. De notaris heeft niet aan zijn Belehrungsplicht voldaan: het voorlezen van de akte is niet hetzelfde als een voorlichting geven over de mogelijke gevolgen van de akte. Klaagster is onvoldoende belehrt over een overeenkomst met mogelijk verstrekkende gevolgen. Dit klachtonderdeel is gegrond.
Beide partijen hebben het klachtgesprek als onprettig ervaren, maar dat notaris de klaagster onheus heeft bejegend, is niet vast komen te staan. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Het is niet klachtwaardig dat de notaris niet uitbetaalt als partijen een geschil hebben over de uitbetaling van het depot. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
De maatregel
De notaris heeft niet aan zijn Belehrungsplicht voldaan waarvoor de maatregel van waarschuwing wordt opgelegd.
Het Hof legt de maatregel waarschuwing op.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, (nog) niet gepubliceerd.