Casus
Klager heeft in 2019 voor 52.000 euro een perceel grond geleverd gekregen. Bij het toezenden van de ontwerpakte wijst de notaris klager erop dat de grond niet de bestemming heeft die klager verwacht, dat klager speculeert op een bestemmingswijziging waar vergunningen voor nodig zijn en dat er risico’s zijn in het speculeren met gronden die een agrarische bestemming hebben. Ook meldt de notaris dat de verkoper geen enkele garantie geeft ten aanzien van bestemmingswijzigingen en dat verkoper niet vergunningsplichtig is op basis van de Wet Financieel Toezicht en niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten staat.
In de ontwerpakte van levering is een slotverklaring opgenomen waarin koper verklaart naar tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en daarvoor décharge verleend. Ook verklaren partijen dat zij bekend zijn met de A-B-C-constructie waar de levering deel van uitmaakt.
Koper heeft op het notariskantoor de akte met een kandidaat-notaris doorgenomen en een volmacht getekend waarin staat dat koper naar tevredenheid is belehrt en het niet nodig vindt om persoonlijk de akte de tekenen.
De klacht
De notaris had moeten onderzoeken of koper zich bewust was van de enorme stijging van de koopsom (van 15 euro per m2 naar 130 euro per m2), of deze prijsstijging verklaarbaar was en of koper het speculatieve karakter van de transactie en de risico’s voldoende overzag. De notaris had dienst moeten weigeren of zijn diensten moeten opschorten.
Het verweer
De werkzaamheden in deze zaak zijn volledig in lijn zijn met de recente aanbevelingen van de Koninklijk Notariële Beroepsorganisatie (KNB) voor wat betreft de rol van de notaris in speculatieve grondtransacties. De notaris heeft klager uitgenodigd voor een gesprek op kantoor. Dit gesprek is weliswaar gevoerd door de kandidaat-notaris, maar een dergelijke taakverdeling is door de rechtspraak in dit soort zaken toegestaan. Klager is naar behoren gewezen op alle feiten en omstandigheden die van belang zijn. De aantekeningen van de kandidaat-notaris melden: ‘Meneer is zelf ondernemer. Wel eerste keer dat hij iets aankoopt. Hij heeft het geld niet nodig, als hij “in één keer kwijt is, zal hij niet minder om eten”. Hij kent risico‘s, daarom eenmalig iets, (...) eerst maar eens kijken hoe het loopt, misschien wel nooit bestemmingswijziging.’
'Ongegrond'
Het oordeel
De grond werd binnen korte tijd twee maal overgedragen, waarbij sprake was van een aanzienlijk verschil in de koopsom. De ‘Checklist voor ABC-transacties’ van de KNB heeft als uitgangspunt dat overwogen moet worden dienst te weigeren.
De rechtspraak over ABC-transacties stelt dat de ministerieplicht het uitgangspunt is, tenzij er sprake is van gegronde redenen om dienst te weigeren. Een gegronde reden kan zijn een ongebruikelijk verschil in opvolgende koopsommen. De notaris moet nagaan of dit prijsverschil verklaarbaar is en of er andere signalen zijn die extra oplettendheid vereisen.
De handelwijze van de notaris moet worden getoetst aan de uitgangspunten die ten tijde van de transactie, dus eind 2019, in het notariaat golden. De kamer komt daarbij tot de conclusie dat de notaris niet in strijd met deze uitgangspunten (onder meer terug te vinden in de ABC-checklist) heeft gehandeld. Een opmerkelijke prijsstijging is weliswaar een indicatie voor dienstweigering maar niet automatisch. Weigering van dienstverlening is in dit geval niet aan de orde omdat de prijsstijging vanwege de aard van de transactie (speculatie) op goede gronden verklaarbaar is. Ook is de notaris niet betrokken geweest bij de AB-transactie. Het stond de notaris vanwege zijn geheimhoudingsverplichting in beginsel niet vrij om klager anders of meer te informeren dan hij heeft gedaan.
De kamer verklaart de klacht ongegrond.
Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 12 juli 2021, ECLI:NL:TNORARL:2021:48
Opmerking
Deze zaak geeft een inkijk in de handelwijze van verkoper: een vertegenwoordiger van verkoper heeft volgens klager gedurende langere tijd in meerdere gesprekken op klager ingepraat om hem tot aankoop over te halen. In deze zaak leiden de omstandigheden van de individuele zaak tot een ongegrondverklaring. Maar een onbeantwoorde ethische vraag is, of je als notaris moet wíllen meewerken aan een transactie waarin koper handig door verkoper wordt gemanoeuvreerd.